Beschluss des OLG Frankfurt a.M. vom 23.05.2013

Aktenzeichen: 20 W 142/13

Kurze Zusammenfassung der Entscheidung:

Die Entscheidung beschäftigt sich mit der Frage, ob mit Hilfe einer postmortalen Vollmacht die Auflassung an einen Dritten bewirkt werden kann, wenn der Erbe im Grundbuch bereits eingetragen ist.

Das Gericht bejaht dies. Wurde die postmortale Vollmacht öffentlich beglaubigt, kann der Bevollmächtigte auch dann noch die Auflassung an einen Dritten wirksam erklären, wenn der oder die eigentlichen Erben bereits im Grundbuch eingetragen sind.

Die Entscheidung verdeutlicht, wie wichtig es ist, dass der Erbe alle vom Erblasser erteilten Vollmachten überprüft und gegebenenfalls unverzüglich widerruft.

(Postmortale Vollmacht Grundbuch)

Tenor:

1) Die Beschwerde wird zurückgewiesen.

2) Beschwerdewert: 30.000,– EUR.

Entscheidungsgründe:

I. Im betroffenen Grundbuch sind am 04.10.2010 X und Y, geb. …, aufgrund einer Auflassung vom 04.06.2010 in Abt. I lfd. Nrn. a und b des Grundbuchs zu je ½ als Eigentümer eingetragen worden.

X ist am …10.2012 verstorben. Am 16.01.2013 hat die Antragstellerin, die Tochter des X, unter Bezugnahme auf die sich in den Nachlassakten befindlichen Unterlagen, insbesondere einem Erbvertrag zwischen ihr und ihrem verstorbenen Vater vom 27.07.2007 (Bl. 159 ff. d. A.), um Grundbuchberichtigung gebeten. Das Grundbuchamt hat daraufhin am 06.02.2013 die Antragstellerin unter Abt. I lfd. Nr. c bezüglich des Anteils des X (Abt. I lfd. Nr. a) unter Bezugnahme auf den eröffneten Erbvertrag vom 27.07.2007 als Eigentümerin eingetragen. Unter Abt. II lfd. Nr. a hat das Grundbuchamt einen Nacherbenvermerk eingetragen. Wegen der diesbezüglichen Einzelheiten wird auf den Grundbuchinhalt verwiesen.

Mit Schriftsatz des Notars N, Stadt1, vom 08.02.2013, beim Grundbuchamt eingegangen am 12.02.2013, ist beantragt worden, hinsichtlich dieses Miteigentumsanteils eine Eigentumsveränderung im Grundbuch vorzunehmen. Vorgelegt wurde eine Ausfertigung der notariellen Urkunde dieses Notars vom 06.02.2013, UR-Nr. …/2013 (Bl. 169 ff. d. A.), auf deren Einzelheiten Bezug genommen wird. Darin hatte Y, die Eigentümerin des anderen Miteigentumsanteils (Abt. I lfd. Nr. b) und Ehefrau des verstorbenen X, einen Übertragungsvertrag beurkunden lassen. § 1 dieser Urkunde lautet: „Im Grundbuch von Stadt2 Blatt … stehen als Eigentümer eingetragen ich zu ½-Anteil und mein zwischenzeitlich verstorbener Ehemann X ebenfalls zu ½-Anteil. Ich übertrage hiermit aufgrund der Vollmacht vom 17.06.2010 – UR. …/10 des Notars N in Stadt1 – den ½-Anteil meines Ehemannes an dem vorbezeichneten Grundbesitz auf mich, so dass ich zukünftig Alleineigentümerin des Grundbesitzes bin“. Unter § 3 dieser Urkunde hat sie die Auflassung des bezeichneten Vertragsgegenstandes auf sich als Alleineigentümerin erklärt und die Eintragung des Eigentümerwechsels im Grundbuch bewilligt und beantragt. Dem notariellen Schriftsatz waren weiter beigefügt die Sterbeurkunde betreffend X und eine Y am 17.06.2010 erteilte erste Ausfertigung einer notariell beurkundeten Vollmacht vom gleichen Tage, UR-Nr. …/2010 des Notars N. Darin hatte X seiner Ehefrau Y Vollmacht erteilt, den in seinem hälftigen Miteigentum stehenden Grundbesitz auf sich zu Alleineigentum aufzulassen und alle diesbezüglichen Erklärungen abzugeben und entgegenzunehmen. Die Vollmacht sollte gültig werden entweder mit seinem Tode oder nach Ablauf des 31.05.2016. Die Vollmacht sollte auch gegenüber seinen Erben wirksam bleiben. Wegen der Einzelheiten dieser Urkunde wird auf Blatt 173 ff. d. A. verwiesen. Am 25.02.2013 hat das Grundbuchamt in Abt. I des betroffenen Grundbuchs eingetragen: „Bezüglich des Anteils Abt. I Nr. c: An Nr. b aufgelassen am 06.02.2013; eingetragen am 25.02.2013.“

Nach Übermittlung der entsprechenden Eintragungsnachricht hat die Antragstellerin mit Schriftsatz ihrer Verfahrensbevollmächtigten vom 07.03.2013 gegen diese Eintragung Widerspruch erhoben und beantragt, einen Amtswiderspruch ins Grundbuch einzutragen. Zur Begründung hat sie im Wesentlichen ausgeführt, dass sie als Eigentümerin zu keinem Zeitpunkt ein Rechtsgeschäft als kausales Grundgeschäft zugunsten von Y bezüglich der Eigentumsübertragung geschlossen und auch keine Auflassungserklärung abgegeben habe. Die notarielle Vollmacht vom 17.06.2010 habe sie am 03.12.2012 widerrufen. Nach dem Tod des X sei Y auch bei bestehender Vollmacht nicht in der Lage gewesen, eine entsprechende Erklärung für den Erblasser zu ihren Gunsten abzugeben; eine Befreiung von § 181 BGB liege nicht vor. Das Grundbuchamt hat sodann durch Verfügung vom 11.03.2013 zunächst Bedenken gegen die Begründetheit dieses Antrags angemeldet, denen die Antragstellerin mit Schriftsatz ihrer Verfahrensbevollmächtigten vom 14.03.2013 entgegengetreten ist. Nach einer weiteren Verfügung vom 20.03.2013 hat die Rechtspflegerin beim Grundbuchamt durch den angefochtenen Beschluss, auf dessen Einzelheiten verwiesen wird, den Antrag der Antragstellerin auf Eintragung eines Amtswiderspruchs gegen die Umschreibung des Miteigentumsanteils Abt. I lfd. Nr. c zurückgewiesen. Hiergegen hat die Antragstellerin mit Schriftsatz vom 14.05.2013 Beschwerde eingelegt, mit der sie weiter die Eintragung eines Amtswiderspruchs verfolgt.

Wegen des Vorbringens der Antragstellerin wird auf die genannten Schriftsätze Bezug genommen. Durch Beschluss vom 16.05.2013 hat das Grundbuchamt der Beschwerde nicht abgeholfen und sie dem Senat zur Entscheidung vorgelegt.

II. Die Beschwerde der Antragstellerin ist gemäß §§ 71, 73 GBO statthaft und auch ansonsten zulässig. Die Ablehnung einer Anregung, einen Amtswiderspruch einzutragen, ist grundsätzlich mit der Beschwerde anfechtbar (vgl. Demharter, GBO, 28. Aufl., § 53 Rz. 32; § 71 Rz. 26; Senat, Beschluss vom 14.12.2009, 20 W 315/09, zitiert nach juris).

Die Beschwerde hat jedoch in der Sache keinen Erfolg. Es ist nicht zu beanstanden, dass das Grundbuchamt die Eintragung des von der Antragstellerin mit ihrer Beschwerde weiter verfolgten Amtswiderspruches abgelehnt hat. Die Voraussetzungen für die Eintragung eines Amtswiderspruchs liegen nicht vor.

Nach § 53 Abs. 1 Satz 1 GBO ist von Amts wegen ein Widerspruch im Grundbuch einzutragen, wenn sich ergibt, dass das Grundbuchamt unter Verletzung gesetzlicher Vorschriften eine Eintragung vorgenommen hat, durch die das Grundbuch unrichtig geworden ist. Vorliegend soll sich der Amtswiderspruch gegen die Eintragung der Y als Eigentümerin im Hinblick auf den Miteigentumsanteil beziehen, hinsichtlich dessen zunächst X unter Abt. I lfd. Nr. a und sodann die Antragstellerin unter Abt. I lfd. Nr. c als Eigentümer eingetragen waren. Hierbei handelt es sich um eine unter dem öffentlichen Glauben des Grundbuchs stehende Eintragung, so dass grundsätzlich gegen diese Eintragung ein Amtswiderspruch nach allgemeinen Regeln in Betracht käme (vgl. dazu Demharter, a.a.O., § 53 Rz. 2, 8).

Ein Amtswiderspruch darf nur eingetragen werden, wenn durch die Eintragung am 25.02.2013 das Grundbuchamt unrichtig geworden ist. Es muss ein Widerspruch zwischen Grundbuchinhalt und wirklicher Rechtslage vorliegen, wobei nur eine ursprüngliche, also von Anfang an bestehende Unrichtigkeit des Grundbuchs die Eintragung eines Amtswiderspruchs begründet (vgl. die Nachweise bei Senat, Beschluss vom 14.12.2009, 20 W 315/09, zitiert nach juris). Gesetzliche Vorschriften sind wiederum verletzt, wenn im maßgeblichen Zeitpunkt der Eintragung zu beachtende Rechtsnormen nicht richtig angewendet worden sind; dies gilt trotz § 74 GBO auch im Beschwerdeverfahren. Das bedeutet, dass die Eintragung eines Amtswiderspruchs nur dann in Betracht kommt, wenn das Grundbuchamt gesetzliche Vorschriften auf den ihm unterbreiteten Sachverhalt unrichtig angewandt hat. Auch bei nachträglich bekannt werdenden Umständen, die die rechtliche Fehlerhaftigkeit der Eintragungsunterlagen belegen, kann im Beschwerdeverfahren nicht die Eintragung eines Amtswiderspruchs erreicht werden, es sei denn, dass das Grundbuchamt die Fehlerhaftigkeit der Unterlagen kannte oder fahrlässig nicht kannte (std. Rspr. des Senats, zuletzt Beschluss vom 24.04.2013, 20 W 117/2013; vgl. auch Demharter, a. a. O., § 53 Rz. 22 ff.; Bauer/von Oefele/Meincke, GBO, 3. Aufl., § 53 Rz. 65). Dabei muss die Gesetzesverletzung feststehen, die Unrichtigkeit des Grundbuchs dagegen nur glaubhaft sein (vgl. die Nachweise bei Senat, Beschluss vom 14.12.2009, 20 W 315/09, zitiert nach juris).

Vorliegend kann mit dem angefochtenen Beschluss nicht davon ausgegangen werden, dass im maßgeblichen Zeitpunkt der Grundbucheintragung am 25.02.2013 gesetzliche Vorschriften durch das Grundbuchamt verletzt worden sind. Bereits aus diesem Grund scheidet nach den obigen Ausführungen die Eintragung eines Amtswiderspruches aus, ohne dass es noch darauf ankäme, ob das Grundbuch durch die Eintragung unrichtig geworden ist.

Im Zeitpunkt der von der Antragstellerin beanstandeten Eintragung vom 25.02.2013 lagen die gesetzlichen Voraussetzungen für die Eigentumsumschreibung im Hinblick auf den betroffenen Miteigentumsanteil vor. Gemäß § 20 GBO darf im Falle der Auflassung die Eintragung nur erfolgen, wenn die erforderliche Einigung des Berechtigten und des anderen Teils erklärt ist. Diese Einigung findet sich in der dem Grundbuchamt vorgelegten notariellen Urkunde vom 06.02.2013, UR-Nr. …/2013, des Notars N.

Aus dieser, sowie den beigefügten Urkunden, nämlich der notariellen Vollmacht vom 17.06.2010 und der Sterbeurkunde betreffend X, ergibt sich mit hinreichender Deutlichkeit, dass die Erklärungen der Y nicht im Namen des Verstorbenen, sondern im Namen des bzw. der Erben des Verstorbenen und gleichzeitig im eigenen Namen abgegeben worden sind. Bei der in Bezug genommenen notariellen Vollmacht vom 17.06.2010 handelt es sich um eine unter Lebenden erteilte Vollmacht, die (unter anderem) erst mit dem Tode des Vollmachtgebers wirksam wird, mithin um eine sogenannte postmortale Vollmacht (vgl. dazu Münchener Kommentar/Schramm, BGB, 6. Aufl., § 168 Rz. 32).

Der Bevollmächtigte vertritt dann nach dem Erbfall den oder die Erben (vgl. dazu BGH NJW 1983, 1487; Senat FamRZ 2012, 1676, zitiert nach juris – zur transmortalen Vollmacht -), in deren Namen er jedoch nicht ausdrücklich auftreten muss (Reetz in BeckOK GBO, Stand 01.02.2013, Sonderbereich „Vertretungsmacht“ Rz. 44; LG Stuttgart BWNotZ 2007, 119; Senat FamRZ 2012, 1676 – zur transmortalen Vollmacht -, je zitiert nach juris; vgl. auch die Nachweise bei Staudinger/Schilken, BGB, Neubearb. 2009, § 168 Rz. 33). Von daher ist es unerheblich, dass in der Auflassungsurkunde vom 06.02.2013 zur Bezeichnung des Auflassungsgegenstandes von dem „½-Anteil meines Ehemannes an dem vorbezeichneten Grundbesitz“ die Rede ist; bis zu jenem Tag war die diesbezügliche Grundbuchberichtigung auf die Antragstellerin auch nicht vorgenommen worden gewesen. Dass sich der Eigentumswechsel im Wege der Erbfolge auch zuvor bereits außerhalb des Grundbuchs vollzogen haben musste, ergab sich aus den Erklärungen und den eingereichten Eintragungsunterlagen.

Die vorliegende Vollmacht war auch hinreichend, um gegenüber dem Grundbuchamt die Berechtigung nachzuweisen, die Auflassungserklärungen (auch) für den bzw. die Erben abgeben zu dürfen. Für das wirksame Vertreterhandeln aufgrund einer solchen Vollmacht benötigt der Bevollmächtigte dann grundsätzlich keinen zusätzlichen Nachweis durch einen Erbschein oder öffentliches Testament mit Eröffnungsniederschrift. Für ein Vertreterhandeln aufgrund postmortaler Vollmacht kann der Nachweis der Wirksamkeit vielmehr durch die Sterbeurkunde des Vollmachtgebers geführt werden; die Vollmachtserteilung durch den Erblasser muss in öffentlicher oder öffentlich-beglaubigter Form nachgewiesen sein (Reetz in BeckOK GBO, a.a.O., Sonderbereich „Vertretungsmacht“ Rz. 43 m. w. N.; vgl. auch Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 15. Aufl., Rz. 3571; Bauer/von Oefele/Schaub, a.a.O., § 35 Rz. 48 ff.; vgl. auch Senat DNotZ 2012, 149, zitiert nach juris); von daher kann der Bevollmächtigte dann grundsätzlich auch noch handeln, wenn die Erben bereits im Grundbuch eingetragen sind (vgl. Bestelmeyer, RPfleger 2008, 552, 563). Diese Voraussetzungen sind hier gegeben. Darüber hinaus unterliegen derartige postmortale Vollmachten grundsätzlich nicht der Form der Verfügungen von Todes wegen; auf sie ist § 2301 BGB nicht entsprechend anwendbar (vgl. hierzu Münchener Kommentar/Schramm, a.a.O., § 168 Rz. 32 unter Hinweis auf die Rspr. des BGH; Reetz in BeckOK GBO, a.a.O., Sonderbereich „Vertretungsmacht“ Rz. 43).

Auch sonstige Bedenken gegen die Wirksamkeit der Vollmacht hatten für das Grundbuchamt im Zeitpunkt der Eintragung nicht zu bestehen. So kommt es in diesem Zusammenhang auf ein der Vollmacht zugrundeliegendes mögliches Rechtsverhältnis nicht an. Nach § 168 Satz 1 BGB bestimmt sich das Erlöschen einer Vollmacht zwar nach dem ihrer Erteilung zugrunde liegenden Rechtsverhältnis. Aber allenfalls dann, wenn sich aus der Vollmacht selbst nichts über ihre Fortgeltung nach dem Tod des Vollmachtgebers ergibt, ist sie nach diesem Zeitpunkt für den Grundbuchverkehr nur brauchbar, wenn in der Form des § 29 GBO nachgewiesen wird, dass der Vollmacht ein über den Tod des Vollmachtgebers hinaus fortdauerndes Rechtsverhältnis zugrunde liegt (vgl. die Nachweise bei Schöner/Stöber, a.a.O., Rz. 3570; Demharter, a.a.O., § 19 Rz. 81; Michalski WuM 1997, 658 ff.). Ein solcher Fall liegt hier jedoch nicht vor, da die bezeichnete Vollmacht ja gerade erst (unter anderem) mit dem Tode des Vollmachtgebers X Wirksamkeit entfalten sollte. Von daher bestand für das Grundbuchamt auch keine Berechtigung und Verpflichtung, im Rahmen des § 20 GBO ein der Auflassung zugrundeliegendes Grund- bzw. Kausalgeschäft zu überprüfen (vgl. hierzu allgemein Bauer/von Oefele/Kössinger, a.a.O., § 20 Rz. 232; Hügel in BeckOK GBO, Stand 01.02.2013, § 20 Rz. 64, 65; Schöner/Stöber, a.a.O., Rz. 208 ff., 3296 ff.). Unerheblich muss vor diesem Hintergrund dann auch sein, ob und inwieweit der Antragstellerin insoweit Ansprüche aus § 2287 Abs. 1 BGB zustehen könnten; auch diese Frage hatte das Grundbuchamt bei Eintragung nicht zu prüfen.

Das Grundbuchamt durfte weiter davon ausgehen, dass die nachgewiesene Vollmachtserteilung im Zeitpunkt des Wirksamwerdens der Vertretererklärung im Rahmen der Einigung nach § 20 GBO noch Bestand hatte. Legt – wie hier – der Bevollmächtigte eine Vollmachtsurkunde in Ausfertigung vor, gilt die Vollmacht nach § 172 Abs. 2 BGB bis zu ihrer Rückgabe oder ggf. Kraftloserklärung (§ 176 Abs. 1 BGB) als fortbestehend (vgl. Reetz in BeckOK GBO, a.a.O., Sonderbereich „Vertretungsmacht“ Rz. 115; Schöner/Stöber, a.a.O, Rz. 3581, 3584 ff.; Meikel//Hertel, GBO, 10. Aufl., § 29 Rz. 46 ff.; Bauer/von Oefele/Schaub, a.a.O., AT VII 170 ff., je m. w. N.; OLG Hamm FGPrax 2005, 240, zitiert nach juris). Allenfalls dann, wenn dem Grundbuchamt konkrete Anhaltspunkte für das Erlöschen bekannt sind, ist es berechtigt, Nachweise zum Fortbestand der Vollmacht zu verlangen (vgl. Senat Rpfleger 1977, 102, zitiert nach juris; Bauer/von Oefele/Schaub, a.a.O., AT VII 174).

Derartige Anhaltspunkte lagen hier für das Grundbuchamt im Zeitpunkt der beanstandeten Eintragung nach Aktenlage nicht vor und werden von der Beschwerde auch nicht aufgezeigt. Hinreichende Zweifel am Fortbestand der Vollmacht ergaben sich noch nicht aus dem Umstand, dass die Antragstellerin kurz vor der beanstandeten Eintragung der Y ihrerseits die Berichtigung des Grundbuchs zu ihren Gunsten betrieben hatte. Das Grundbuchamt hat zu Recht darauf verwiesen, dass es gerade Inhalt der Vollmacht war, für die Erben tätig zu werden. Richtig ist zwar, dass im Falle einer postmortalen Vollmacht die Erben grundsätzlich berechtigt sind, die Vollmacht zu widerrufen, soweit ein Widerruf zulässig ist (vgl. die Nachweise bei Schöner/Stöber, a.a.O., Rz. 3572). Ob Letzteres hier der Fall ist, kann offen bleiben. Die Antragstellerin hat zwar in ihrer Antragsschrift vom 07.03.2013 behauptet, einen solchen Widerruf gegenüber Y erklärt zu haben. Dies war jedoch dem Grundbuchamt im Zeitpunkt der hier beanstandeten Eintragung nicht bekannt, wie das Grundbuchamt bereits in der Verfügung vom 11.03.2013 unbeanstandet ausgeführt hat. Anderes ergibt sich auch nicht aus dem Beschwerdevorbringen, etwa dahingehend, dass dem Grundbuchamt der Widerruf zuvor mitgeteilt worden wäre (vgl. dazu Meikel/Hertel, a.a.O., § 29 Rz. 52). Eine hierauf gestützte Verletzung gesetzlicher Vorschriften durch das Grundbuchamt im obigen Sinne lässt sich mithin für den maßgeblichen Zeitpunkt der Eintragung nicht feststellen.

Eine Gesetzesverletzung des Grundbuchamtes kann auch nicht – worauf die Beschwerde der Sache nach abstellt – darin gesehen werden, dass es die Antragstellerin vor Eigentumsumschreibung nicht angehört hat, etwa zu dem Zwecke, ihr Gelegenheit zu geben, einen Widerruf der Vollmacht erstmals zu erklären oder aber darzulegen. Von daher bestand auch keine Veranlassung für das Grundbuchamt, der Antragstellerin vor Eintragung die Antragsunterlagen zuzuleiten; auf die der Antragstellerin nicht vorliegende Auflassungserklärung bzw. eine Verletzung des Grundsatzes rechtlichen Gehörs kann sich die Beschwerde mithin nicht stützen. In der grundbuchrechtlichen Literatur (vgl. Schöner/Stöber, a.a.O., Rz. 3572; Michalski WuM 1997, 658 ff.) wird in diesem Zusammenhang auf eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 25.10.1994 (in BGHZ 127, 239) verwiesen. Darin wird für den Vertrags- bzw. Geschäftsverkehr davon ausgegangen, dass für den Fall, dass von einer postmortalen Vollmacht Gebrauch gemacht wird, erteilte Weisungen grundsätzlich unverzüglich und vorbehaltlos auszuführen sind, es sei denn, dass der Bevollmächtigte in ersichtlich verdächtiger Weise von der Vollmacht Gebrauch macht. Der Vertragspartner ist dann nicht berechtigt oder verpflichtet, die Zustimmung des Erben abzuwarten oder durch Zuwarten den Widerruf der postmortalen Vollmacht zu ermöglichen. Dieser hat sich über das Innenverhältnis zwischen dem Erben und dem Bevollmächtigten keine Gedanken zu machen. Der Erbe leitet nämlich seine Rechtsposition ausschließlich vom Erblasser ab; er hat nicht mehr Rechte als der Erblasser, der die Vollmacht erteilt hatte. Wie der Erblasser ist er nur durch die für den Missbrauch der Vollmacht geltenden Grundsätze und die Möglichkeit des Widerrufs der Vollmacht geschützt. Dass das – wie oben erwähnt – auf den Erben übergegangene Widerrufsrecht häufig keinen Schutz gewährt, weil sein Widerruf zu spät erklärt wird, ist im Hinblick auf den Zweck der postmortalen Vollmacht hinzunehmen. Sie soll es dem Bevollmächtigten gerade ermöglichen, unabhängig vom Willen der Erben und auch vor ihrer Ermittlung tätig werden zu können. Der Bevollmächtigte handelt nämlich, obgleich er nun die Erben vertritt, aufgrund einer Vollmacht des Erblassers. Dieser hat Zeitdauer und Umfang der Vollmacht bestimmt. Er will mit einer bewusst auf den Todesfall erteilten Vollmacht gerade für die Zeit nach seinem Tod die Verfügungsmacht des Bevollmächtigten außer Frage stellen. Sein Wille bleibt bis zum Widerruf durch den Erben maßgeblich, so dass es – anders als die Beschwerde hier meint – auf die Zustimmung des Erben zu dem Handeln des Bevollmächtigten gerade nicht ankommt (vgl. BGHZ 127, 239, zitiert nach juris Tz. 22, 23). Entsprechende Erwägungen gelten für das Grundbuchamt, für das – wie oben dargelegt – in diesem Zusammenhang auch die Rechtsscheintatbestände des BGB gelten (vgl. auch Bauer/von Oefele/Schaub, a.a.O., AT VII 173; Schöner/Stöber, a.a.O., Rz. 3584). Anhaltspunkte für einen Missbrauch der Vertretungsmacht lagen bei der beanstandeten Eintragung nicht vor; insoweit kann auf die obigen Ausführungen verwiesen werden. Das Grundbuchamt war mithin auch nicht verpflichtet, bei dem bzw. den Erben Rückfrage etwa wegen einer etwaigen Zustimmung zur Eigentumsumschreibung zu halten; eine diesbezügliche Gesetzesverletzung liegt mithin nicht vor. Dass im Zeitpunkt der Grundbucheintragung der Widerruf der Vollmacht bereits erklärt war, wie die Antragstellerin nun behauptet, spielt mithin im gegebenen Zusammenhang keine maßgebliche Rolle.

Auch der von der Beschwerde weiter gerügte Verstoß gegen § 181 BGB lässt sich nicht feststellen. Grundsätzlich ist bei der Auflassung die Vertretung beider Teile durch den gleichen Bevollmächtigten bei entsprechender Vollmacht zulässig. Die Befreiung von § 181 BGB ist hier vom Grundbuchamt zu prüfen. Sie kann sich aber aus dem Inhalt der Vollmacht und der Person des Bevollmächtigten ergeben und muss dann nicht ausdrücklich erfolgen (vgl. dazu Schöner/Stöber, a.a.O., Rz. 3557; Palandt/Ellenberger, BGB, 72. Aufl., § 181 Rz. 17 m. w. N.). Dies ist hier der Fall. Die vorliegende Vollmacht beinhaltet ausschließlich einen Fall des Insichgeschäfts, so dass eine darüber hinausgehende ausdrückliche Befreiung von § 181 BGB nicht erforderlich war.

Nach alledem hat das Grundbuchamt im maßgeblichen Zeitpunkt der Grundbucheintragung am 25.02.2013 gesetzliche Vorschriften nicht verletzt. Nach den obigen Ausführungen war aus Sicht des Grundbuchamts Y ohne weiteres befugt, nach dem Tod des Vollmachtgebers im Namen seiner Erben zu handeln, ohne dass es der Mitwirkung der Antragstellerin bedurfte. Eine Eintragung eines Amtswiderspruchs zu Gunsten der Antragstellerin und Beschwerdeführerin scheidet mithin aus. Im Übrigen sind Verfügungen eines solchen Bevollmächtigten grundsätzlich sowohl gegenüber Vor- wie gegenüber Nacherben verbindlich (vgl. Schöner/Stöber, a.a.O., Rz. 3571; Reetz in BeckOK GBO, a.a.O., Sonderbereich „Vertretungsmacht“ Rz. 44). Zu Recht hat das Grundbuchamt mithin die Antragstellerin wegen der von ihr behaupteten Unrichtigkeit des Grundbuchs auf die Geltendmachung ihrer Rechte im Wege einer einstweiligen Verfügung nach § 899 BGB verwiesen.

Einer ausdrücklichen Gerichtskostenentscheidung für das Beschwerdeverfahren bedarf es nicht, weil sich diese aus dem Gesetz ergibt, § 131 Abs. 1 KostO.

Die Geschäftswertfestsetzung für das Beschwerdeverfahren folgt aus den §§ 131 Abs. 4, 30 Abs. 2 KostO. Der Senat hat hierfür den sich aus den Grundakten ersichtlichen Wert des Miteigentumsanteils zugrunde gelegt.

Die Rechtsbeschwerde gegen diese Entscheidung ist nicht zuzulassen, weil die gesetzlichen Voraussetzungen hierfür nicht gegeben sind, § 78 GBO. Weder hat die Sache grundsätzliche Bedeutung, noch erfordert die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Rechtsbeschwerdegerichts.

 

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(Grundbuchumschreibung zu Lasten des Erben | Postmortale Vollmacht Grundbuch)