{"id":27667,"date":"2025-05-18T15:31:08","date_gmt":"2025-05-18T15:31:08","guid":{"rendered":"https:\/\/ra-balg.de\/?p=27667"},"modified":"2025-05-18T15:33:31","modified_gmt":"2025-05-18T15:33:31","slug":"teilungsversteigerung-der-ablauf-des-versteigerungstermins-ein-kurzer-ueberblick","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/ra-balg.de\/?p=27667","title":{"rendered":"Teilungsversteigerung: Der Ablauf des Versteigerungstermins – Ein kurzer \u00dcberblick"},"content":{"rendered":"\n
\"Teilungsversteigerung:<\/a><\/figure>\n\n\n

Teilungsversteigerung \u2013 was im Versteigerungstermin<\/strong> passiert<\/h1>\n

(f\u00fcr juristische Laien verst\u00e4ndlich erkl\u00e4rt)<\/em><\/p>\n

1. Warum \u00fcberhaupt ein Versteigerungstermin?<\/h2>\n

Bei einer Teilungsversteigerung will mindestens ein Miteigent\u00fcmer gemeinsames Immobilieneigentum \u201ein Geld aufteilen\u201c. Das Vollstreckungsgericht setzt deshalb einen \u00f6ffentlichen Versteigerungstermin<\/strong> an, in dem das Grundst\u00fcck meistbietend versteigert wird. Er ersetzt den sonst \u00fcblichen Notarverkauf und l\u00e4uft nach den Spezialregeln der Zwangsversteigerungsordnung (ZVG) ab.<\/p>\n

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2. Drei Phasen des Termins<\/h2>\n\n\n\n\n\n\n\n
Phase<\/th>\nWas passiert?<\/th>\nWorauf Sie achten sollten<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
Bekanntmachungen<\/strong> (\u00a7 66 ZVG)<\/td>\nDer Rechtspfleger verliest u. a. das geringste Gebot<\/em>, alle bestehen bleibenden Rechte, den Verkehrswert, Sicherheits\u00adleistungen und besondere Versteigerungs\u00adbedingungen.<\/td>\nKontrollieren Sie, ob Rang und H\u00f6he Ihrer Rechte korrekt genannt werden; Abweichungen k\u00f6nnen den Zuschlag zu Fall bringen.<\/td>\n<\/tr>\n
Bietzeit<\/strong> (\u00a7 73 ZVG)<\/td>\nMindestens 30 Minuten werden Gebote angenommen. Die Zeit kann unterbrochen werden, muss aber insgesamt 30 Min. erreichen.<\/td>\nAuch ein Cent \u00fcberbietet \u2013 aber nur m\u00fcndliche Betr\u00e4ge des Baranteils<\/em> z\u00e4hlen; bestehen bleibende Grundschulden \u201edenken\u201c Bieter mit.<\/td>\n<\/tr>\n
Verhandlung \u00fcber den Zuschlag<\/strong> (\u00a7 74 ZVG)<\/td>\nNach dreimaligem Aufruf des H\u00f6chst\u00adgebots k\u00f6nnen Beteiligte Gr\u00fcnde f\u00fcr oder gegen den Zuschlag vorbringen; anschlie\u00dfend erteilt oder versagt das Gericht den Zuschlag.<\/td>\nJetzt letzte Chance, z. B. die 5\/10-Grenze (\u00a7 85a ZVG) oder formelle Fehler zu r\u00fcgen.<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n
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3. Gebote abgeben \u2013 Formalien kurz & knapp<\/h2>\n
    \n
  • Nur Bargebot<\/strong> nennen \u2013 keine addierten Altlasten.<\/li>\n
  • Vertretung<\/strong> durch Anwalt oder andere Person: Vollmacht muss \u00f6ffentlich beglaubigt<\/strong> sein (\u00a7 71 II ZVG).<\/li>\n
  • Bietergemeinschaft<\/strong> muss ihre Quoten offenlegen.<\/li>\n
  • Unwirksame Gebote<\/strong> (z. B. ohne Vollmacht, unter Mindestgebot) werden sofort zur\u00fcckgewiesen; wer widerspricht, h\u00e4lt sein Gebot im Spiel (\u00a7 72 ZVG).<\/li>\n<\/ul>\n
    \n

    4. Sicherheitsleistung \u2013 Schutz gegen Spa\u00dfbieter<\/h2>\n\n\n\n\n\n
    Wer darf Sicherheit verlangen?<\/th>\nH\u00f6he<\/th>\nZul\u00e4ssige Formen<\/th>\nTipp<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
    Jeder, der aus dem Barerl\u00f6s<\/strong> Geld bek\u00e4me (auch bei Mini-Betr\u00e4gen).<\/td>\nRegel: 10 %<\/strong> des in der Termins\u00adbestimmung genannten Verkehrswerts.<\/td>\n\u2022 Bundesbank- oder Bank-Verrechnungs\u00adscheck (selten!)
    \u2022 Un\u00adbefristete Bankb\u00fcrgschaft
    \u2022 Vorab-\u00dcberweisung auf Gerichtskonto (muss vor Termin gutgeschrieben sein)<\/td>\n    		Kl\u00e4ren Sie mit Ihrer Bank fr\u00fch, ob sie Verrechnungsschecks ausstellt \u2013 viele Filialen kennen das Instrument kaum.<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

    Miteigent\u00fcmer<\/em> sind nur dann befreit, wenn ihr eigenes durch das Gebot gedecktes Grundpfandrecht im Spiel ist (\u00a7 184 ZVG).<\/p>\n

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    5 Preisbremsen \u2013 5\/10- und 7\/10-Grenze<\/h2>\n
      \n
    • Unter 50 %<\/strong> des Verkehrswerts \u2192 Zuschlag wird von Amts wegen<\/em> versagt (\u00a7 85a ZVG).*<\/li>\n
    • Unter 70 %<\/strong> \u2192 Zuschlag kann auf Antrag<\/strong> bestimmter Gl\u00e4ubiger versagt werden (\u00a7 74a ZVG). In der Teilungsversteigerung spielt diese H\u00fcrde selten eine Rolle, da Miteigent\u00fcmer meist nicht antragsberechtigt sind.<\/li>\n<\/ul>\n

      * Im Zweittermin entf\u00e4llt die 5\/10-Grenze; Schn\u00e4ppchen sind dann m\u00f6glich.<\/p>\n

      \n

      6. Was bedeutet der Zuschlag?<\/h2>\n
        \n
      • Eigentum geht sofort \u00fcber<\/strong> \u2013 Grundbuchumschreibung erfolgt nur deklaratorisch (\u00a7 90 ZVG).<\/li>\n
      • Nutzungen & Lasten<\/strong> (z. B. Grundsteuer, dingliche Zinsen) tr\u00e4gt ab Zuschlag der Ersteher (\u00a7\u00a7 56-57 ZVG).<\/li>\n
      • Mietvertr\u00e4ge<\/strong> bleiben bestehen; in der Teilungsversteigerung gibt es kein<\/em> Sonderk\u00fcndigungsrecht (\u00a7 57 ZVG i. V. m. \u00a7 180 ZVG).<\/li>\n
      • Vollstreckungstitel<\/strong>: Der Zuschlagstitel erm\u00f6glicht R\u00e4umung gegen unberechtigte Nutzer (\u00a7 93 ZVG).<\/li>\n<\/ul>\n
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        7. H\u00e4ufige Fehler \u2013 und wie man sie vermeidet<\/h2>\n
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        1. Falscher Terminsort<\/strong>: Stimmt Saal oder Adresse nicht mit der Ladung \u00fcberein, droht Zuschlagsversagung (\u00a7 87 Nr. 3 ZVG). Pr\u00fcfen Sie Terminmitteilung genau.<\/li>\n
        2. Bietzeit zu kurz<\/strong>: Wird die 30-Minuten-Marke nicht erreicht, ist der Zuschlag anfechtbar (\u00a7 83 Nr. 7 ZVG).<\/li>\n
        3. Fehlende Sicherheit<\/strong>: Kann ein Bieter die 10-%-Kaution nicht \u201esofort\u201c leisten, wird sein Gebot gestrichen. Kommen Sie mit fertigem Scheck oder B\u00fcrgschaft.<\/li>\n
        4. Missverst\u00e4ndnisse beim geringsten Gebot<\/strong>: Denken Sie immer die vollen Alt-Grundschulden und Zinsen dazu; sie erh\u00f6hen den realen Kaufpreis erheblich.<\/li>\n<\/ol>\n
          \n

          8 Checkliste f\u00fcr Terminbesucher<\/h2>\n
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          • [ ] Aktuellen Grundbuchauszug<\/strong> mitbringen (Rang & H\u00f6he aller Belastungen).<\/li>\n
          • [ ] Vertretungsvollmacht<\/strong> notariell beglaubigen lassen (falls n\u00f6tig).<\/li>\n
          • [ ] Sicherheitsleistung<\/strong>: Bank-Verrechnungs\u00adscheck oder B\u00fcrgschaft griffbereit.<\/li>\n
          • [ ] Verkehrswert & 5\/10-Grenze<\/em> im Kopf haben.<\/li>\n
          • [ ] W\u00e4hrend der Bekanntmachungen aufmerksam zuh\u00f6ren \u2013 widersprechen, falls Angaben falsch sind.<\/li>\n
          • [ ] Nach Zuschlag sofort Pr\u00fcfen, ob alle Angaben protokolliert wurden (f\u00fcr eventuelle Beschwerde).<\/li>\n<\/ul>\n
            \n

            9. Glossar wichtiger Begriffe<\/h2>\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
            Begriff<\/th>\nErkl\u00e4rung (Laienfreundlich)<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
            Geringstes Gebot<\/strong><\/td>\nSumme aus Bareinzahlung (Barteil) plus allen rangh\u00f6heren Rechten (meist Grundschulden), die \u201eam Grundst\u00fcck kleben bleiben\u201c.<\/td>\n<\/tr>\n
            Bietzeit<\/strong><\/td>\nMindestens 30-min\u00fctige Phase, in der Gebote abgegeben werden k\u00f6nnen.<\/td>\n<\/tr>\n
            5\/10-Grenze<\/strong><\/td>\nAutomatische Versagung des Zuschlags, wenn Gesamtgebot < 50 % des Verkehrswerts im ersten Termin.<\/td>\n<\/tr>\n
            Sicherheitsleistung<\/strong><\/td>\n10 %-Kaution, die bestimmte Bieter auf Verlangen sofort stellen m\u00fcssen, um Zahlungsausf\u00e4lle zu vermeiden.<\/td>\n<\/tr>\n
            Zuschlag<\/strong><\/td>\nGerichtsbeschluss am Ende des Termins; \u00fcbertr\u00e4gt Eigentum und beendet die Gemeinschaft.<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n
            \n

            Fazit<\/h3>\n

            Der Versteigerungstermin ist das \u201eHerzst\u00fcck\u201c der Teilungsversteigerung. Wer sich vorab mit den Abl\u00e4ufen<\/strong>, Preisbremsen<\/strong> und Formvorschriften<\/strong> vertraut macht, kann b\u00f6se \u00dcberraschungen vermeiden \u2013 sei es als Miteigent\u00fcmer, Gl\u00e4ubiger oder externer K\u00e4ufer. Nutzen Sie die Checkliste, kl\u00e4ren Sie fr\u00fch Ihre Finanzierung \u2013 und behalten Sie w\u00e4hrend des Termins das Protokoll im Blick.<\/p>