Ein dingliches Vorkaufsrecht, das \u201ef\u00fcr Abk\u00f6mmlinge“ eines Berechtigten eingetragen ist, geht nach dessen Tod nur auf jene Abk\u00f6mmlinge \u00fcber, die zum Zeitpunkt des Erbfalls bereits geboren und rechtsf\u00e4hig waren \u2013 nicht auf sp\u00e4ter geborene Nachkommen.<\/p>\n\n\n\n
Der Kern der Entscheidung:<\/strong> Das OLG M\u00fcnchen stellte klar, dass noch ungeborene Personen nicht Tr\u00e4ger dinglicher Rechte sein k\u00f6nnen, da ihnen die erforderliche Rechtsf\u00e4higkeit fehlt. Die schuldrechtlichen Vorschriften \u00fcber Vertr\u00e4ge zugunsten Dritter (\u00a7\u00a7 328 ff. BGB) finden auf beschr\u00e4nkte dingliche Rechte keine Anwendung. Hatten zudem alle zum Erbfall bereits geborenen Abk\u00f6mmlinge die L\u00f6schung des Vorkaufsrechts bewilligt, ist die Eintragung inhaltlich unzul\u00e4ssig und von Amts wegen zu l\u00f6schen (\u00a7 53 Abs. 1 Satz 2 GBO).<\/p>\n\n\n\n Eine Frau erhielt 2009 durch notariellen \u00dcberlassungsvertrag von ihrer Gro\u00dfmutter einen Miteigentumsanteil an einem Grundst\u00fcck. Im Grundbuch des Grundst\u00fccks war seit 1944 ein Vorkaufsrecht eingetragen, das zun\u00e4chst einem Landwirt und nach dessen Tod \u201edessen Abk\u00f6mmlingen gemeinschaftlich“ zustand. Alle bekannten Abk\u00f6mmlinge hatten zwischen 2000 und 2009 die L\u00f6schung des Vorkaufsrechts bewilligt, das Grundbuchamt hatte diese auch jeweils eingetragen.<\/p>\n\n\n\n Als die Eigent\u00fcmerin im M\u00e4rz 2011 \u00fcber ihren Notar die vollst\u00e4ndige L\u00f6schung der noch verbliebenen Eintragung beantragte, lehnte das Grundbuchamt ab. Es argumentierte, das Vorkaufsrecht bestehe zugunsten aller Abk\u00f6mmlinge in absteigender Linie fort, und eine Beschr\u00e4nkung auf bereits geborene Kinder sei der Eintragung nicht zu entnehmen. Dagegen legte die Eigent\u00fcmerin Beschwerde beim OLG M\u00fcnchen ein.<\/p>\n\n\n\n Das OLG M\u00fcnchen gab der Beschwerde statt und ordnete die L\u00f6schung an. Die verbliebene Eintragung sei in sich widerspr\u00fcchlich: Einerseits stehe das Vorkaufsrecht formal noch den \u201eAbk\u00f6mmlingen“ zu, andererseits h\u00e4tten s\u00e4mtliche Berechtigten die L\u00f6schung bereits bewilligt. Weitere Berechtigte k\u00f6nnten rechtlich nicht entstehen, da ungeborene Personen nicht Tr\u00e4ger dinglicher Rechte sein k\u00f6nnen und \u00a7\u00a7 328 ff. BGB auf beschr\u00e4nkte dingliche Rechte keine Anwendung finden.<\/p>\n\n\n\n Das Gericht lie\u00df offen, ob eine Beschr\u00e4nkung der Vererblichkeit auf Abk\u00f6mmlinge \u00fcberhaupt zul\u00e4ssig ist \u2013 selbst wenn man dies bejaht, f\u00fchre die vollst\u00e4ndige L\u00f6schungsbewilligung aller seinerzeit lebenden Abk\u00f6mmlinge zur Gegenstandslosigkeit der Eintragung. Eine Eintragung ohne Berechtigte sei inhaltlich unzul\u00e4ssig und daher gem\u00e4\u00df \u00a7 53 Abs. 1 Satz 2 GBO von Amts wegen zu l\u00f6schen.<\/p>\n\n\n\n Auf die Beschwerde der Beteiligten wird der Beschluss des Amtsgerichts Neu-Ulm \u2013 Grundbuchamt \u2013 vom 6. Mai 2011 aufgehoben. Das Grundbuchamt wird angewiesen, das an dem im Grundbuch des Amtsgerichts Neu-Ulm f\u00fcr V. Bl. 476 unter Nr. 1 eingetragenen Grundst\u00fcck in der Zweiten Abteilung (Nr. 1) vermerkte Vorkaufsrecht f\u00fcr die Abk\u00f6mmlinge des Landwirts zu l\u00f6schen.<\/p>\n\n\n\n Die Beteiligte ist Miteigent\u00fcmerin zu 1\/2 eines Grundst\u00fccks, das ihr mit notariellem \u00dcberlassungsvertrag vom 1.9.2009 von ihrer Gro\u00dfmutter \u00fcberlassen worden war. Sie wurde am 24.9.2009 im Grundbuch als Eigent\u00fcmerin eingetragen und \u00fcbertrug mit Vertrag vom 31.3.2011 den anderen Miteigentums-H\u00e4lfteanteil an ihren Ehemann.<\/p>\n\n\n\n In der Zweiten Abteilung des Grundbuchs ist unter der lfd. Nr. 1 eingetragen ein Vorkaufsrecht f\u00fcr alle Verkaufsf\u00e4lle f\u00fcr den Landwirt \u2026, nach dessen Ableben f\u00fcr dessen Abk\u00f6mmlinge gemeinschaftlich. Es wurde am 18.5.1943 bewilligt und am 2.2.1944 im Grundbuch eingetragen. Zwischen dem 9.8.2000 und dem 18.8.2000 bewilligten f\u00fcnf als Abk\u00f6mmlinge ausgewiesene Personen die L\u00f6schung des Vorkaufsrechts, wobei in den jeweiligen Urkunden diese sowie die Enkelin \u2026 als Abk\u00f6mmlinge aufgef\u00fchrt waren. Dem Grundbuchamt lagen zum damaligen Zeitpunkt die Nachlassakten vor. Der Rechtspfleger vermerkte, dass es sich bei diesen Personen um alle \u201eAbk\u00f6mmlinge“ handle. Am 26.10.2009 bewilligte auch \u2026 die L\u00f6schung. Im Grundbuch wurde das gegenst\u00e4ndliche Vorkaufsrecht bez\u00fcglich dieser Personen am 31.8.2000 bzw. am 28.10.2009 gel\u00f6scht. Das Vorkaufsrecht f\u00fcr \u2026 wurde bereits am 30.7.1975 nach dessen Tod gel\u00f6scht. Derzeit noch eingetragen ist das Vorkaufsrecht f\u00fcr \u201edessen Abk\u00f6mmlinge gemeinschaftlich“.<\/p>\n\n\n\n Unter Berufung auf die im \u00dcberlassungsvertrag vom 1.9.2009 enthaltene Vollmacht hat der Notar unter dem 23.3.2011 die komplette L\u00f6schung des Vorkaufsrechts beantragt. Das Grundbuchamt hat den Antrag mit Beschluss vom 6.5.2011 zur\u00fcckgewiesen, da das Vorkaufsrecht zugunsten der Abk\u00f6mmlinge von \u2026, also s\u00e4mtlicher in absteigender Linie verwandten Personen, einger\u00e4umt sei. Eine Einschr\u00e4nkung lediglich zugunsten der Kinder von \u2026 k\u00f6nne nicht erkannt werden.<\/p>\n\n\n\n Hiergegen richtet sich die Beschwerde der Beteiligten, der das Grundbuchamt nicht abgeholfen hat.<\/p>\n\n\n\n Die Beschwerde ist \u2013 ohne dass dies ausdr\u00fccklich erkl\u00e4rt zu werden brauchte \u2013 nur f\u00fcr die Beteiligte zu 1 eingelegt. Die weiteren Beteiligten an der Beurkundung vom 1.9.2009 sind nicht beschwerdebefugt, weil sie durch das Vorkaufsrecht nicht (mehr) beeintr\u00e4chtigt sind. Es ist nicht davon auszugehen, dass der Notar eine unzul\u00e4ssige Beschwerde einlegen wollte. Die Beschwerde ist auch sonst (\u00a7 71 Abs. 1, \u00a7 73 GBO) zul\u00e4ssig; sie hat in der Sache Erfolg. Die beanstandete Eintragung ist ihrem Inhalt nach unzul\u00e4ssig und deshalb von Amts wegen zu l\u00f6schen (\u00a7 53 Abs. 1 Satz 2 GBO).<\/p>\n\n\n\n Die derzeitige Eintragung ist in sich widerspr\u00fcchlich. Es ist n\u00e4mlich einerseits das Vorkaufsrecht f\u00fcr die Abk\u00f6mmlinge des \u2026 (noch) eingetragen. Andererseits ist das Vorkaufsrecht bez\u00fcglich s\u00e4mtlicher Berechtigter am 31.8.2000 bzw. am 22.10.2009 bereits gel\u00f6scht worden. Die L\u00f6schung haben s\u00e4mtliche Berechtigte bewilligt. Weitere Berechtigte sind nicht vorhanden. Ganz fernliegende M\u00f6glichkeiten sind insoweit nicht zu ber\u00fccksichtigen. Die Eintragung vermittelt jedoch den Eindruck, es gebe noch weitere Berechtigte. Um eine Berichtigung gem\u00e4\u00df \u00a7 22 GBO handelt es sich nicht, da eine solche voraussetzt, dass das Grundbuch mit der wirklichen Rechtslage nicht im Einklang steht (vgl. Demharter GBO 27. Aufl. \u00a7 22 Rn. 4). Es sind aber gerade keine Vorkaufsberechtigten f\u00e4lschlich eingetragen. Die Eintragung eines Vorkaufsrechts ohne Berechtigte ist jedoch ihrem Inhalt nach unzul\u00e4ssig und daher gem\u00e4\u00df \u00a7 53 Abs. 1 Satz 2 GBO zu l\u00f6schen.<\/p>\n\n\n\n Im Einzelnen ergibt sich dies aus folgenden \u00dcberlegungen:<\/p>\n\n\n\n a) Grundbucherkl\u00e4rungen, zu denen das urspr\u00fcnglich f\u00fcr \u2026 und seine Abk\u00f6mmlinge eingetragene Vorkaufsrecht z\u00e4hlt, sind der Auslegung (\u00a7 133 BGB) zug\u00e4nglich. Allerdings ist die Auslegung nur beschr\u00e4nkt m\u00f6glich. Hierbei ist auf Wortlaut und Sinn der Erkl\u00e4rung abzustellen, wie er sich f\u00fcr einen unbefangenen Betrachter als n\u00e4chstliegende Bedeutung der Erkl\u00e4rung ergibt. Au\u00dferhalb der Eintragungsbewilligung liegende Umst\u00e4nde d\u00fcrfen nur insoweit herangezogen werden, als sie f\u00fcr jedermann ohne weiteres jederzeit erkennbar sind (etwa BGHZ 113, 374\/378; vgl. Demharter \u00a7 19 Rn. 28 m.w.N.).<\/p>\n\n\n\n b) Eingetragen war ein dingliches Vorkaufsrecht (\u00a7 1094 BGB) f\u00fcr eine nat\u00fcrliche Person und \u2013 nach deren Ableben \u2013 f\u00fcr deren \u201eAbk\u00f6mmlinge“ ohne Einschr\u00e4nkung, also auch f\u00fcr damals noch nicht geborene Abk\u00f6mmlinge, zu denen, wie das Grundbuchamt zu Recht ausgef\u00fchrt hat, nicht nur die Kinder des urspr\u00fcnglich Berechtigten, sondern auch deren leibliche Kinder und Kindeskinder (vgl. \u00a7 1589 BGB) geh\u00f6ren. Die Abk\u00f6mmlinge sind in der Bewilligung auch nicht etwa mit Namen genannt oder sonstwie einschr\u00e4nkend bezeichnet. Bereits deshalb kommt eine Auslegung dahin, dass (nur) die zum Zeitpunkt der Bewilligung schon vorhandenen Abk\u00f6mmlinge berechtigt sein sollten, nicht in Betracht.<\/p>\n\n\n\n c) Die dem Schuldrecht zugeh\u00f6rigen Vorschriften der \u00a7\u00a7 328 ff. BGB sind auf die \u00dcbertragung beschr\u00e4nkter dinglicher Rechte nicht anwendbar (Senat vom 24.11.2010, 34 Wx 103\/10 = RNotZ 2011, 245; vgl. Palandt\/Gr\u00fcneberg BGB 70. Aufl. Einf v \u00a7 328 Rn. 9 m.w.N.). Jedenfalls f\u00fcr die noch nicht geborenen Abk\u00f6mmlinge konnte deshalb ein dingliches Vorkaufsrecht nicht bestellt werden. Dessen Eintragungsf\u00e4higkeit scheidet ebenso aus, weil die noch nicht geborenen Abk\u00f6mmlinge in diesem Fall nicht materielle Rechtstr\u00e4ger sein k\u00f6nnen (Meikel\/B\u00f6ttcher GBO 10. Aufl. Vor GBO Rn. 160 m.w.N.).<\/p>\n\n\n\n d) Die Formulierung \u201enach dessen Ableben f\u00fcr dessen Abk\u00f6mmlinge“ l\u00e4sst sich jedoch zwanglos so verstehen, dass das an sich nicht vererbliche (\u00a7 473 Satz 1 BGB) Vorkaufsrecht vererblich sein sollte, allerdings nur an Abk\u00f6mmlinge des Berechtigten. Ob letztere Einschr\u00e4nkung f\u00fcr das dingliche Vorkaufsrecht m\u00f6glich ist (so LG W\u00fcrzburg DNotZ 1992, 319; vgl. Staudinger\/Mader BGB Neubearb. 2004 \u00a7 473 Rn. 8), kann offen bleiben. H\u00e4lt man mit dem Landgericht Stuttgart (BWNotZ 1974, 85) eine derartige Einschr\u00e4nkung f\u00fcr unzul\u00e4ssig, w\u00e4re die Eintragung schon deshalb als inhaltlich unzul\u00e4ssig (\u00a7 53 Abs. 1 Satz 2 GBO) zu l\u00f6schen. Gleiches gilt aber auch, wenn man davon ausgeht, dass das Vorkaufsrecht den Erben des urspr\u00fcnglichen Berechtigten zustand, soweit sie Abk\u00f6mmlinge sind oder waren. Denn diese haben die L\u00f6schung bewilligt. Dass s\u00e4mtliche Abk\u00f6mmlinge die L\u00f6schung bewilligt haben, ergibt sich aus der Feststellung des Grundbuchamts im Jahre 2000 anhand der Nachlassakten und dem entsprechenden Vermerk in den Grundakten. Der noch verbliebene Abk\u00f6mmling Christine S. hat im Jahre 2009 die L\u00f6schung bewilligt. Da das Vorkaufsrecht grunds\u00e4tzlich nicht \u00fcbertragbar ist und hier nichts anderes bestimmt ist, war \u2026 zu diesem Zeitpunkt auch noch Berechtigte des Vorkaufsrechts. Da dingliche Gesch\u00e4fte zugunsten Dritter nicht in Betracht kommen, scheiden andere \u2013 sp\u00e4tere \u2013 Abk\u00f6mmlinge als Berechtigte aus.<\/p>\n\n\n\n Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst.<\/p>\n\n\n\nZusammenfassung des Sachverhaltes<\/h2>\n\n\n\n
Zusammenfassung der Beschlussgr\u00fcnde<\/h2>\n\n\n\n
Beschluss: OLG M\u00fcnchen \u2013 Beschluss vom 26.10.2011 \u2013 Az.: 34 Wx 372\/11<\/h2>\n\n\n\n
Tenor der Entscheidung<\/h3>\n\n\n\n
Entscheidungsgr\u00fcnde<\/h3>\n\n\n\n