Teilungsversteigerung: Der Ablauf des Versteigerungstermins - Ein kurzer Überblick

Teilungsversteigerung – was im Versteigerungstermin passiert

(für juristische Laien verständlich erklärt)

1. Warum überhaupt ein Versteigerungstermin?

Bei einer Teilungsversteigerung will mindestens ein Miteigentümer gemeinsames Immobilieneigentum „in Geld aufteilen“. Das Vollstreckungsgericht setzt deshalb einen öffentlichen Versteigerungstermin an, in dem das Grundstück meistbietend versteigert wird. Er ersetzt den sonst üblichen Notarverkauf und läuft nach den Spezialregeln der Zwangsversteigerungsordnung (ZVG) ab.

2. Drei Phasen des Termins

Phase Was passiert? Worauf Sie achten sollten
Bekanntmachungen (§ 66 ZVG) Der Rechtspfleger verliest u. a. das geringste Gebot, alle bestehen bleibenden Rechte, den Verkehrswert, Sicherheits­leistungen und besondere Versteigerungs­bedingungen. Kontrollieren Sie, ob Rang und Höhe Ihrer Rechte korrekt genannt werden; Abweichungen können den Zuschlag zu Fall bringen.
Bietzeit (§ 73 ZVG) Mindestens 30 Minuten werden Gebote angenommen. Die Zeit kann unterbrochen werden, muss aber insgesamt 30 Min. erreichen. Auch ein Cent überbietet – aber nur mündliche Beträge des Baranteils zählen; bestehen bleibende Grundschulden „denken“ Bieter mit.
Verhandlung über den Zuschlag (§ 74 ZVG) Nach dreimaligem Aufruf des Höchst­gebots können Beteiligte Gründe für oder gegen den Zuschlag vorbringen; anschließend erteilt oder versagt das Gericht den Zuschlag. Jetzt letzte Chance, z. B. die 5/10-Grenze (§ 85a ZVG) oder formelle Fehler zu rügen.

3. Gebote abgeben – Formalien kurz & knapp

  • Nur Bargebot nennen – keine addierten Altlasten.
  • Vertretung durch Anwalt oder andere Person: Vollmacht muss öffentlich beglaubigt sein (§ 71 II ZVG).
  • Bietergemeinschaft muss ihre Quoten offenlegen.
  • Unwirksame Gebote (z. B. ohne Vollmacht, unter Mindestgebot) werden sofort zurückgewiesen; wer widerspricht, hält sein Gebot im Spiel (§ 72 ZVG).

4. Sicherheitsleistung – Schutz gegen Spaßbieter

Wer darf Sicherheit verlangen? Höhe Zulässige Formen Tipp
Jeder, der aus dem Barerlös Geld bekäme (auch bei Mini-Beträgen). Regel: 10 % des in der Termins­bestimmung genannten Verkehrswerts. • Bundesbank- oder Bank-Verrechnungs­scheck (selten!)
• Un­befristete Bankbürgschaft
• Vorab-Überweisung auf Gerichtskonto (muss vor Termin gutgeschrieben sein)		 Klären Sie mit Ihrer Bank früh, ob sie Verrechnungsschecks ausstellt – viele Filialen kennen das Instrument kaum.

Miteigentümer sind nur dann befreit, wenn ihr eigenes durch das Gebot gedecktes Grundpfandrecht im Spiel ist (§ 184 ZVG).

5 Preisbremsen – 5/10- und 7/10-Grenze

  • Unter 50 % des Verkehrswerts → Zuschlag wird von Amts wegen versagt (§ 85a ZVG).*
  • Unter 70 % → Zuschlag kann auf Antrag bestimmter Gläubiger versagt werden (§ 74a ZVG). In der Teilungsversteigerung spielt diese Hürde selten eine Rolle, da Miteigentümer meist nicht antragsberechtigt sind.

* Im Zweittermin entfällt die 5/10-Grenze; Schnäppchen sind dann möglich.

6. Was bedeutet der Zuschlag?

  • Eigentum geht sofort über – Grundbuchumschreibung erfolgt nur deklaratorisch (§ 90 ZVG).
  • Nutzungen & Lasten (z. B. Grundsteuer, dingliche Zinsen) trägt ab Zuschlag der Ersteher (§§ 56-57 ZVG).
  • Mietverträge bleiben bestehen; in der Teilungsversteigerung gibt es kein Sonderkündigungsrecht (§ 57 ZVG i. V. m. § 180 ZVG).
  • Vollstreckungstitel: Der Zuschlagstitel ermöglicht Räumung gegen unberechtigte Nutzer (§ 93 ZVG).

7. Häufige Fehler – und wie man sie vermeidet

  1. Falscher Terminsort: Stimmt Saal oder Adresse nicht mit der Ladung überein, droht Zuschlagsversagung (§ 87 Nr. 3 ZVG). Prüfen Sie Terminmitteilung genau.
  2. Bietzeit zu kurz: Wird die 30-Minuten-Marke nicht erreicht, ist der Zuschlag anfechtbar (§ 83 Nr. 7 ZVG).
  3. Fehlende Sicherheit: Kann ein Bieter die 10-%-Kaution nicht „sofort“ leisten, wird sein Gebot gestrichen. Kommen Sie mit fertigem Scheck oder Bürgschaft.
  4. Missverständnisse beim geringsten Gebot: Denken Sie immer die vollen Alt-Grundschulden und Zinsen dazu; sie erhöhen den realen Kaufpreis erheblich.

8 Checkliste für Terminbesucher

  • [ ] Aktuellen Grundbuchauszug mitbringen (Rang & Höhe aller Belastungen).
  • [ ] Vertretungsvollmacht notariell beglaubigen lassen (falls nötig).
  • [ ] Sicherheitsleistung: Bank-Verrechnungs­scheck oder Bürgschaft griffbereit.
  • [ ] Verkehrswert & 5/10-Grenze im Kopf haben.
  • [ ] Während der Bekanntmachungen aufmerksam zuhören – widersprechen, falls Angaben falsch sind.
  • [ ] Nach Zuschlag sofort Prüfen, ob alle Angaben protokolliert wurden (für eventuelle Beschwerde).

9. Glossar wichtiger Begriffe

Begriff Erklärung (Laienfreundlich)
Geringstes Gebot Summe aus Bareinzahlung (Barteil) plus allen ranghöheren Rechten (meist Grundschulden), die „am Grundstück kleben bleiben“.
Bietzeit Mindestens 30-minütige Phase, in der Gebote abgegeben werden können.
5/10-Grenze Automatische Versagung des Zuschlags, wenn Gesamtgebot < 50 % des Verkehrswerts im ersten Termin.
Sicherheitsleistung 10 %-Kaution, die bestimmte Bieter auf Verlangen sofort stellen müssen, um Zahlungsausfälle zu vermeiden.
Zuschlag Gerichtsbeschluss am Ende des Termins; überträgt Eigentum und beendet die Gemeinschaft.

Fazit

Der Versteigerungstermin ist das „Herzstück“ der Teilungsversteigerung. Wer sich vorab mit den Abläufen, Preisbremsen und Formvorschriften vertraut macht, kann böse Überraschungen vermeiden – sei es als Miteigentümer, Gläubiger oder externer Käufer. Nutzen Sie die Checkliste, klären Sie früh Ihre Finanzierung – und behalten Sie während des Termins das Protokoll im Blick.

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