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Kosten und Gebühren bei der Teilungsversteigerung – Was Sie wissen müssen
Ein kurzer Überblick: Was kostet eine Teilungsversteigerung wirklich?
Wer sich mit einer Teilungsversteigerung auseinandersetzen muss, sollte sich nicht nur mit Ablauf und Risiken, sondern vor allem mit den dabei anfallenden Kostenarten beschäftigen. Der Irrglaube, dass diese Form der gerichtlichen Auseinandersetzung besonders günstig sei, kann teuer werden. Denn die Gebühren sind vielschichtig, verteilen sich auf unterschiedliche Verfahrensabschnitte und können unter bestimmten Umständen erheblich variieren. In diesem Beitrag geben wir Ihnen einen umfassenden Überblick über alle wichtigen Kostenfaktoren – verständlich und praxistauglich erklärt.
Gerichtskosten: Die Basis jeder Teilungsversteigerung
Die Gerichtskosten werden nach dem Gerichtskostengesetz berechnet und entstehen in mehreren Etappen. Bereits mit Erlass des Anordnungsbeschlusses wird eine feste Gebühr in Höhe von 110 Euro fällig. Diese trägt zunächst der Antragsteller allein. Tritt ein anderer Miteigentümer dem Verfahren bei, fällt diese Gebühr erneut an – für jeden einzelnen Beitritt.
Darüber hinaus entstehen im Verlauf des Verfahrens weitere Gebühren, die sich nach dem Verkehrswert des Grundstücks richten. Eine sogenannte „halbe Verfahrensgebühr“ wird für das allgemeine Verfahren erhoben. Kommt es zur Durchführung eines Versteigerungstermins, fällt eine zusätzliche halbe Gebühr an. Wird der Zuschlag erteilt, folgt eine weitere halbe Gebühr – diesmal bemessen am Meistgebot. Für das abschließende Verteilungsverfahren erhebt das Gericht noch einmal eine halbe Gebühr.
Wird das Verfahren frühzeitig beendet, beispielsweise vor der Festlegung eines Versteigerungstermins, reduzieren sich die Gebühren. In Summe können sich die Gerichtskosten aber schnell auf mehrere Tausend Euro belaufen – abhängig vom Verkehrswert der Immobilie.
Vorschüsse und Auslagen: Was das Gericht im Vorfeld verlangt
Bereits vor dem eigentlichen Versteigerungstermin fordert das Gericht einen Kostenvorschuss vom Antragsteller. Dieser entspricht in der Regel dem Doppelten der Gebühr für die Terminsdurchführung, zuzüglich geschätzter Auslagen – etwa für Gutachten, Bekanntmachungen oder Zustellungen. Bei einem Verkehrswert von 200.000 Euro sind so schnell über 3.800 Euro als Vorschuss zu leisten.
Die eigentlichen Auslagen betreffen insbesondere die Kosten für das Verkehrswertgutachten. Je nach Aufwand und Objektart können diese Gutachterkosten erheblich variieren. Auch diese Beträge werden in der Regel vorab vom Gericht angefordert und im Nachhinein aus dem Versteigerungserlös beglichen – falls dieser ausreicht.
Anwaltskosten: Wenn juristische Hilfe erforderlich ist
Wird ein Beteiligter anwaltlich vertreten, entstehen zusätzlich Kosten nach dem Rechtsanwaltsvergütungsgesetz. Für die Begleitung bis zur Einleitung des Verteilungsverfahrens fällt eine 0,4-fache Verfahrensgebühr an. Für die Teilnahme am Versteigerungstermin sowie für die Mitwirkung im Verteilungsverfahren entstehen jeweils weitere 0,4-fache Gebühren.
Auch für Anträge auf einstweilige Einstellung oder für Vergleichsverhandlungen können gesonderte Gebühren anfallen. Wird der Anwalt nur beratend tätig, etwa zur Einschätzung der Erfolgsaussichten, gelten besondere Vergütungssätze, die sich nach dem Wert des Miteigentumsanteils richten.
Wird eine Einigung zwischen den Miteigentümern erzielt, kann zusätzlich eine sogenannte Einigungsgebühr fällig werden – meist als 1,0- oder 1,5-fache Gebühr.
Steuerliche Implikationen: Der Fiskus hält die Hand auf
Ein nicht zu unterschätzender Kostenfaktor ist die sogenannte Spekulationssteuer. Wird die Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb versteigert, kann der Gewinn aus der Veräußerung steuerpflichtig sein. Besonders bei Objekten, die stark im Wert gestiegen sind, kann die Steuerlast erheblich ausfallen.
Prozesskostenhilfe: Wer bekommt sie – und wann?
Unter bestimmten Voraussetzungen können Verfahrensbeteiligte Prozesskostenhilfe beantragen. Diese deckt die Gerichts- und Anwaltskosten, wenn der Antragsteller wirtschaftlich nicht in der Lage ist, diese selbst zu tragen. Allerdings wird genau geprüft, ob beispielsweise der Miteigentumsanteil als Sicherheit für ein Darlehen verwendet werden kann. Zudem kann das Gericht eine Rückzahlung aus dem Erlös anordnen, falls die Versteigerung erfolgreich ist.
Eine Ablehnung der Prozesskostenhilfe ist ebenfalls möglich – etwa bei fehlenden Verwertungsaussichten oder mutwilliger Antragstellung.
Weitere Kostentreiber: Spezialfälle im Verfahren
Zu den weiteren, oft übersehenen Kostenrisiken gehören:
- Rücknahme des Antrags: Eine gerichtliche Kostenentscheidung findet nicht statt, aber der Antragsteller bleibt auf den bereits entstandenen Kosten sitzen.
- Realteilungsvorschläge: Wird die Teilungsversteigerung wegen eines Realteilungsvorschlags eingestellt, können zusätzliche gerichtliche und anwaltliche Gebühren entstehen.
- Unzulässigkeit wegen fehlender Zustimmung nach § 1365 Bürgerliches Gesetzbuch: Wenn die Versteigerung an diesem Punkt scheitert, trägt ebenfalls der Antragsteller die Kosten.
- Sicherung von Forderungen durch Zwangshypothek: Hierbei entstehen Notar- und Grundbuchkosten sowie gegebenenfalls Streitkosten für zusätzliche Verfahren.
Fazit: Teilungsversteigerung ist keine „kostenlose“ Lösung
Wer meint, mit der Teilungsversteigerung einen kostengünstigen Ausweg aus einer verfahrenen Miteigentümergemeinschaft zu finden, irrt. Die Summe aus Gerichtskosten, Vorschüssen, Auslagen, Anwaltsgebühren und gegebenenfalls Steuern kann erheblich sein. Gerade bei sehr kleineren Objekten (z.B. ein kleines Wiesengrundstück) besteht die Gefahr, dass der Erlös nicht ausreicht, um alle Kosten zu decken.
Ein kluger Schritt ist daher die frühzeitige Prüfung alternativer Lösungen – etwa durch einvernehmliche Auseinandersetzungen oder gezielte Verkaufsverhandlungen. Wer sich dennoch für die Teilungsversteigerung entscheidet, sollte mit realistischen Erwartungen und einer genauen Kostenübersicht in das Verfahren gehen.