Teilungsversteigerung und  Teilungsversteigerungsverfahren

Wird von einem Mitglied einer Erbengemeinschaft die Teilungsversteigerung hinsichtlich eines zum Nachlass gehörenden Grundstücks beantragt, so bringt dies regelmäßig die Spannungen und Interessengegensätze innerhalb der Erbengemeinschaft zum Ausdruck.

Ist zur Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft die Einleitung eines Teilungsversteigerungsverfahrens erforderlich, können Sie sich auf die fachkundige Beratung hinsichtlich dieses Verfahrens durch unserer Kanzlei verlassen. Bereits vor Beantragung der Teilungsversteigerung muss vorab die weitere Strategie hinsichtlich der Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft feststehen. Dies setzt eine entsprechende Beratung und Vertretung bezogen auf die gewünschte Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft voraus. Als Fachanwalt für Erbrecht verfüge ich über die notwendige Qualifikation und Berufserfahrung, um Ihnen bei der Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft und deren Vorbereitung durch Einleitung und Durchführung des Teilungsversteigerungsverfahrens von Beginn an zur Seite zu stehen.

Sollten Sie sich in der Situation befinden, dass die Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft gegen Ihren Willen, d. h. mit Hilfe einer Teilungsversteigerung durchgesetzt werden soll, ist es ebenfalls erforderlich, dass Sie im Teilungsversteigerungsverfahren durch qualifizierten Rechtsrat begleitet werden, damit das Verfahren auf Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft auch unter Berücksichtigung Ihrer persönlichen und wirtschaftlichen Interessen durchgeführt wird.

Im Weiteren werden wir Ihnen einen kurzen Überblick über die Teilungsversteigerung und das Teilungsversteigerungsverfahren verschaffen, damit Sie in der Lage sind, den Ablauf einer Teilungsversteigerung und deren Rechtsgrundlagen nachzuvollziehen.

Welche Funktion hat eine Teilungsversteigerung?

Grundsätzlich hat jedes Mitglied einer Erbengemeinschaft einen Rechtsanspruch darauf, dass die Erbengemeinschaft auseinander gesetzt wird. Die Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft setzt aber voraus, dass der Nachlass teilungsfähig ist.

Soweit die übrigen Mitglieder der Erbengemeinschaft mit der Auseinandersetzung einverstanden sind, kann die Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft auch dann erfolgen, wenn die sogenannte Teilungsreife noch nicht vorliegt. In diesem Fall werden die für die Auseinandersetzung erforderlichen Regelungen in Form eines entsprechenden Vertrages getroffen. Ein solcher Vertrag setzt aber Einvernehmen über die Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft zwischen den Miterben voraus.

Ist ein Mitglied der Erbengemeinschaft mit der Auseinandersetzung nicht einverstanden, kann gegen dessen Willen die Auseinandersetzung nur dann betrieben werden, wenn der Nachlass teilungsreif ist.

Die Teilungsreife setzt voraus, dass das Nachlassvermögen zwischen den Erben entsprechend den Erbquoten aufgeteilt werden kann. Eine Immobilie kann nicht verteilt werden. Aus diesem Grunde muss die Teilungsreife durch die Veräußerung der Immobilie herbeigeführt werden, da der Veräußerungserlös, d. h. das Geld, das die Erbengemeinschaft für die Immobilie erhält, zwischen den Erben verteilt werden kann.

Die Teilungsversteigerung hat somit die Funktion, die Teilungsreife des Nachlasses herbeizuführen, um den Nachlass gegen den Willen eines der Miterben auseinandersetzen zu können.

Welches Gericht ist für die Teilungsversteigerung bzw. das Teilungsversteigerungsverfahren zuständig?

Zuständig für die Durchführung der Teilungsversteigerung, d. h. für das Teilungsversteigerungsverfahren, ist das Amtsgericht als sogenanntes Vollstreckungsgericht. Damit liegt die Zuständigkeit für die Teilungsversteigerung nicht beim Nachlassgericht. Hieraus ergeben sich Folgen für die örtliche Zuständigkeit.

Die örtliche Zuständigkeit des Nachlassgerichtes ergibt sich aus dem letzten gewöhnlichen Aufenthalt des Erblassers. Im Gegensatz zu dieser Zuständigkeitsregelung wird die örtliche Zuständigkeit für das Teilungsversteigerungsverfahren aus dem Grundstück abgeleitet, auf das sich der Antrag auf Durchführung der Teilungsversteigerung bezieht. Folglich ist das Amtsgericht als Vollstreckungsgericht für die Durchführung des Teilungsversteigerungsverfahrens zuständig, in dessen Bezirk das Grundstück sich befindet, das Gegenstand der Teilungsversteigerung sein soll.

Hieraus folgt weiter, dass bei unterschiedlichen Nachlassimmobilien, die in verschiedenen Gerichtsbezirken gelegen sind, mehrere Teilungsversteigerungsverfahren durchgeführt werden müssen, die inhaltlich voneinander unabhängig sind.

Wer ist berechtigt die Teilungsversteigerung zu beantragen?

Das Teilungsversteigerungsverfahren wird vom Vollstreckungsgericht nur auf Antrag durchgeführt. Daher stellt sich die Frage, wer ist berechtigt, die Teilungsversteigerung zu beantragen?

Jedes Mitglied einer Erbengemeinschaft, zu dessen Nachlass eine Immobilie gehört, ist antragsberechtigt. Hinsichtlich des Antrages auf Teilungsversteigerung gibt es keine zeitliche Einschränkung. Damit kann jedes Mitglied einer Erbengemeinschaft zu jeder Zeit die Teilungsversteigerung beim zuständigen Amtsgericht beantragen.

Das Antragsrecht ist nur ausgeschlossen, wenn der Erblasser durch letztwillige Verfügung angeordnet hat, dass die Erbengemeinschaft in einem bestimmten Zeitraum nicht auseinandergesetzt werden darf. In diesem, vom Erblasser vorgegebenen Zeitraum, ist die Teilungsversteigerung dann unzulässig.

Weitere Einschränkungen des Antragsrechtes für einen Miterben können sich aus entsprechenden Vereinbarungen zwischen allen Miterben ergeben. Vereinbaren alle Miterben, dass die Erbengemeinschaft in einem bestimmten Zeitraum nicht auseinandergesetzt werden darf, so ist dies für die Miterben bindend und schließt die Beantragung der Teilungsversteigerung aus. Voraussetzung hierfür ist aber, dass alle Miterben diese Vereinbarung getroffen haben. Ein Miterbe, der an einer entsprechenden Vereinbarung der übrigen Erben nicht beteiligt ist, ist durch deren Vereinbarung nicht daran gehindert, seinerseits die Teilungsversteigerung zu beantragen.

Grundsätzlich kann ein Erbanteil gepfändet werden. Wird ein Erbanteil gepfändet, so kann der Gläubiger, zu dessen Gunsten der Erbanteil gepfändet wurde, ebenfalls die Teilungsversteigerung beantragen, um auf diesem Wege (Anteil am Versteigerungserlös) seine Forderung gegen den betroffenen Miterben durchzusetzen.

Ist für die Beantragung der Teilungsversteigerung ein vollstreckungsfähiger Titel erforderlich?

Zuständig für die Teilungsversteigerung ist das Amtsgericht als Vollstreckungsgericht. Bei der Teilungsversteigerung handelt es sich also um eine Vollstreckungsmaßnahmen.

Voraussetzung für Maßnahmen der Zwangsvollstreckung ist grundsätzlich, dass ein sogenannter Vollstreckungstitel vorliegt. Bei einem Vollstreckungstitel handelt es sich regelmäßig um ein Urteil, einen Vollstreckungsbescheid oder eine vollstreckbare Urkunde. Soweit der Staat (zum Beispiel das Finanzamt) Forderung geltend macht, kann auch in Form eines Verwaltungsaktes (Bescheid) ein vollstreckungsfähiger Titel vorliegen.

Da der Antrag auf Teilungsversteigerung beim Vollstreckungsgericht gestellt werden muss, stellt sich somit die Frage, ob auch die Beantragung der Teilungsversteigerung voraussetzt, dass der beantragende Miterbe über einen vollstreckungsfähigen Titel verfügt, aus dem sich ein Anspruch auf Durchführung der Teilungsversteigerung ergibt.

Der Zweck der Teilungsversteigerung besteht ausschließlich darin, die Gemeinschaft der Erben an einer Immobilie aufzuheben. Aus diesem Grunde setzt die Teilungsversteigerung nicht voraus, dass der beantragende Miterbe über einen entsprechenden Titel verfügt, aus dem sich sein Anspruch auf Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft ergibt.

Der beantragende Miterbe muss gegenüber dem Amtsgericht lediglich nachweisen, dass er in Erbengemeinschaft an einer Immobilie beteiligt ist. Hierfür ist es in vielen Fällen ausreichend, wenn mit dem Antrag auf Durchführung der Teilungsversteigerung ein Grundbuchauszug bei Gericht eingereicht wird, aus dem sich ergibt, dass der Antragsteller als Miterbe in Erbengemeinschaft Miteigentümer der zu versteigernden Immobilie ist. Sollte eine entsprechende Grundbuchkorrektur, d. h. die Eintragung der Erbengemeinschaft nach dem Erbfall, noch nicht erfolgt sein, kann der notwendige Nachweis auch durch Vorlage eines Erbscheins geführt werden.

Aus dem Vorstehenden ergibt sich somit, dass jeder Miterbe jederzeit den Antrag auf Teilungsversteigerung stellen kann, ohne zuvor einen vollstreckungsfähigen Titel beim Amtsgericht vorlegen zu müssen.

Wie wird der Erlös der Teilungsversteigerung verteilt?

Wird die Teilungsversteigerung beantragt, so gehen die Erben oder einzelne Miterben häufig davon aus, dass mit Beendigung der Teilungsversteigerung der Versteigerungserlös anteilig (abhängig von der jeweiligen Erbquote) vom Amtsgericht an die Miterben ausgezahlt wird.

Diese Vorstellung ist falsch. Aus den gesetzlichen Vorschriften für die Erbengemeinschaft ergibt sich, dass sich die Erbengemeinschaft nach Versteigerung der Immobilie am Versteigerungserlös fortsetzt. Damit ist auch der Versteigerungserlös durch die Erbengemeinschaft gebunden. Keines der Mitglieder der Erbengemeinschaft kann folglich alleine über seinen Anteil am Verkaufserlös verfügen.

Mit Abschluss des Teilungsversteigerungsverfahrens und nach Zahlung des Versteigerungserlöses durch den Erwerber bestimmt das Amtsgericht einen sogenannten Verteilungstermin. Liegt im Verteilungstermin keine übereinstimmende Erklärung aller Miterben vor, wie der Versteigerungserlös zwischen den Erben aufzuteilen ist, wird der Versteigerungserlös beim Amtsgericht hinterlegt. Eine Auszahlung dieses Erlöses kommt in diesem Fall erst dann in Betracht, wenn im Weiteren einer der Miterben erfolgreich gegen die übrigen Erben eine sogenannte Auseinandersetzungsklage geführt hat.

Damit muss abschließend nochmals ausdrücklich darauf hingewiesen werden, dass die Teilungsversteigerung dazu dient, die Gemeinschaft der Miterben an der Immobilie auseinanderzusetzen. Ziel der Teilungsversteigerung ist es daher nicht, den Versteigerungserlös zwischen den Erben zur Verteilung zu bringen. Diese Verteilung erfolgt nur, wenn alle Miterben dem Amtsgericht eine übereinstimmende Erklärung zur Verteilung des Versteigerungserlöses zukommen lassen, die bei Gericht vor dem Verteilungstermin eingehen muss.

Damit dient die Teilungsversteigerung bei zerstrittenen Erbengemeinschaften ausschließlich dazu, die Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft vorzubereiten. Die Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft als solche kann bei zerstrittenen Erbengemeinschaften durch die Teilungsversteigerung alleine aber nicht bewirkt werden.

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