Checkliste Verkehrswertgutachten: Überprüfung von Verkehrswertgutachten für Immobilien

Checkliste Verkehrswertgutachten: Überprüfung von Verkehrswertgutachten für Immobilien

Unsere Checkliste Verkehrswertgutachten dient der Orientierung bei der Durchsicht eines Verkehrswertgutachtens hinsichtlich einer Immobilie. Ein solches Verkehrswertgutachten erreicht häufig einen Umfang von über 100 Seiten. Damit ist die Überprüfung eines solchen Gutachtens nicht nur aufgrund der für viele fremden Materie schwierig, sondern auch wegen des Umfangs der Darstellung.

Dennoch gibt es einige Kriterien, mit deren Hilfe ein solches Verkehrswertgutachten auf seine methodische Korrektheit und inhaltliche Vollständigkeit überprüft werden kann. Natürlich ersetzt eine solche Prüfung anhand der folgenden Checkliste nicht die Expertise eines erfahrenen Sachverständigen. Die Checkliste bietet aber die Möglichkeit einer ersten Überprüfung eines vorgelegten Verkehrswertgutachtens.

Mit der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) hat der Gesetzgeber in Deutschland die allgemeinen Grundsätze für die Feststellung des Verkehrswertes von Immobilien festgelegt.

 

Ein Sachverständigengutachten, das den Verkehrswert einer Immobilie ermitteln soll, muss daher die Vorgaben der Immobilienwertermittlungsverordnung berücksichtigen. Dies gilt für die inhaltlichen Feststellungen im Gutachten und für dessen formalen Aufbau.

 

Ein Verkehrswertgutachten, dass die Vorgaben der Immobilienwertermittlungsverordnung nicht berücksichtigt, ist daher nicht geeignet, um den Verkehrswert der begutachteten Immobilie rechtsverbindlich zu ermitteln.

Aus der Immobilienwertermittlungsverordnung gehen unterschiedliche Methoden zur Ermittlung des Verkehrswertes einer Immobilie vor. Aus dem Gutachten muss daher ersichtlich sein, welche dieser Methoden vom Sachverständigen angewandt wurden.

 

Weiter muss dem Verkehrswerttgutachten entnommen werden können, aus welchen Gründen der Sachverständige die von ihm ausgewählte Methode zu Verkehrswertermittlung der zu begutachtenden Immobilie angewandt hat. Eine entsprechende Begründung muss dem Gutachten entnommen werden können.

Die Wertermittlung der zu begutachtenden Immobilie kann durch die Anwendung des Sachwertverfahrens, des Ertragswertverfahrens oder des Vergleichswertverfahrens ermittelt werden. Für jede dieser drei Methoden gibt die Immobilienwertermittlungsverordnung Kriterien für die Wertbestimmung vor.

 

Das Sachverständigengutachten muss daher korrekte Angaben zu den sogenannten Baunebenkosten und zur Wertminderung der Immobilie aufgrund des Alters der Immobilie enthalten. Gleiches gilt für die Feststellung der Normalherstellungskosten hinsichtlich der auf dem Grundstück errichteten Gebäude.

 

Die Restnutzungsdauer der Immobilie ist im Gutachten zu bestimmen. Die Berechnung dieser Restnutzungsdauer muss in nachvollziehbarer Art und Weise aus dem Gutachten hervorgehen. Hinsichtlich der Errichtungskosten der Immobilie (bedeutsam für die Sachwertmethode) muss der Baupreisindex korrekt zeitlich vom Gutachter angepasst worden sein.

Der Gutachter muss sich einen vollständigen Eindruck von der Immobilie verschaffen, um diese bewerten zu können. Hierfür ist es erforderlich, dass die Immobilie vom Sachverständigen besichtigt wird.

 

Allerdings kommt es bei Verkehrswertgutachten, die im Zusammenhang mit Zwangsversteigerungen oder Teilungsversteigerungen vom Gericht in Auftrag gegeben werden, vor, dass dem Sachverständigen der Zutritt zur Immobilie verweigert wird. In diesem Fall fehlen dem Sachverständigen wichtige Informationen, die er zur Ausfertigung des Verkehrswertgutachtens benötigt.

 

Aus diesem Grunde muss aus dem Gutachten eindeutig hervorgehen, ob der Sachverständige die Möglichkeit hatte die Immobilie zu besichtigen bzw. die Immobilie tatsächlich besichtigt hat. Geht aus dem Gutachten hervor, dass dem Sachverständigen die Besichtigung der Immobilie nicht möglich war, muss sich dies zwingend auf die Bewertung des Verkehrswertes auswirken, da das Gutachten den tatsächlichen Zustand Immobilie mangels Ortstermin nicht wiedergeben kann.

Die Lage eines Grundstückes ist für seinen Verkehrswert von entscheidender Bedeutung. Die Tatsache, dass die Verkehrswertfeststellung im Rahmen einer Zwangsvollstreckung oder einer Teilungsversteigerung erfolgt, ändert hieran nichts.

 

Folglich muss das Gutachten das Grundstück, auf welches sich das Verkehrswertgutachten bezieht, richtig bezeichnen. Aus dem Gutachten muss daher die richtige Ortsangabe des Grundstückes hervorgehen. Ansonsten ist das Gutachten an einem wesentlichen Punkt fehlerhaft.

Ist das zu begutachtende Grundstück bebaut, muss das Gebäude, das auf dem Grundstück errichtet wurde, im Verkehrswertgutachten vollständig beschrieben werden.

 

Aus dem Gutachten muss daher das Baujahr des auf der Immobilie errichteten Gebäudes hervorgehen. Darüber hinaus muss der bauliche Zustand der Immobilie im Sachverständigengutachten wiedergegeben werden.

 

Um den Zustand der Immobilie nachvollziehen zu können, sind in das Gutachten darüber hinaus eine Baubeschreibung nebst einer Darstellung von Modernisierungsmaßnahmen aufzunehmen, die den Zeitpunkt der Durchführung der Modernisierungsmaßnahmen und deren Umfang wiedergibt.

 

Die Bauweise, in der das Gebäude errichtet wurde ist ebenso in das Gutachten aufzunehmen, wie vom Gutachter festgestellte Baumängel. Die Baumängel müssen vom Gutachter bewertet werden. Bedient sich der Gutachter dabei der Anwendung von Pauschalsätzen müssen diese nachvollziehbar sein, damit eine Fehlbewertung der Bauschäden und damit eine fehlerhafte Beurteilung des Verkehrswertes der Immobilie vermieden wird.

Der Umfang der Bebauung einen Immobilie ist mit entscheidend für deren Verkehrswert. Aus diesem Grunde muss dem Verkehrswertgutachten entnommen werden können, wie groß die Wohnfläche und/oder Nutzungsfläche der Bebauung ist.

 

Das Gutachten muss weiter Angaben zur Bruttogrundfläche der Immobilie und der auf der Immobilie errichteten Gebäude enthalten. Bezogen auf die Gebäude muss im Gutachten darüber hinaus die Geschossfläche angegeben werden.

 

Bei der Errichtung von Gebäuden wird häufig von den Bauplänen abgewichen. Um eine solche Diskrepanz zwischen den Bauplanungsunterlagen und dem tatsächlich errichteten Gebäude feststellen zu können, muss der Sachverständige die Immobilie vermessen. Es ist folglich zu überprüfen, ob dieses sogenannte Aufmaß dem Gutachten zu entnehmen ist.

Aus dem Grundbuch ergeben sich wichtige Informationen, die bei der Bewertung einer Immobilie berücksichtigt werden müssen. Aus diesem Grunde setzt die Feststellung des Verkehrswertes einer Immobilie durch den Sachverständigen voraus, dass dieser sich Kenntnis vom Inhalt des Grundbuches verschafft, d. h. Einsicht in das Grundbuch nimmt.

Der Entwicklungsstand einer Immobilie ist für deren Wert von erheblicher Bedeutung. Daher muss das Verkehrswertgutachten Angaben zum Zuschnitt der Immobilie und dessen Erschließung enthalten. Gleiches gilt für die Bodenbeschaffenheit, von der die Immobilie geprägt ist. Weiter sind in das Gutachten Angaben zur Stellplatzpflicht aufzunehmen.

 

Eine fehlende Erschließung oder eine Stellplatzpflicht können für einen Erwerber der Immobilie zusätzliche Kosten mit sich bringen, die bei der Wertermittlung zu berücksichtigen sind.

Grundstücke können mit unterschiedlichen Rechten belastet sein. Zu diesen Rechten gehören zum Beispiel Nießbrauchsrechte, Wohnrechte, Wegerechte und sogenannte Reallasten. Die Aufzählung ist nicht abschließend.

 

Alle diese das Grundstück belastenden Rechte müssen vom Sachverständigen im Verkehrswertgutachten angegeben und bewertet werden.

 

Die Bewertung erfolgt im Regelfall durch eine Kapitalisierung der das Grundstück belastenden Rechte. Dem Gutachten muss daher entnommen werden können, auf welcher Grundlage (z.B. Kapitalisierungstabellen und Lebenserwartung) die Bewertung dieser Rechte vorgenommen wurde.

Der Wert eines Grundstückes ist in erheblichem Umfang davon abhängig, in welcher Form und in welchem Maß die Immobilie aufgrund der planungsrechtlichen und baurechtlichen Rahmenbedingungen tatsächlich genutzt werden kann.

 

Aus diesem Grunde müssen aus dem Verkehrswertgutachten Feststellungen zur tatsächlichen Nutzung und zu deren baurechtliche bzw. planungsrechtlichen Grundlage gemacht werden. Der Gutachter muss daher Angaben zu eventuell bestehenden Bebauungsplänen und Flächennutzungsplänen in das Gutachten aufnehmen, die das Grundstück betreffen. Gleiches gilt für Angaben zu eventuell vorhandenen Altlasten (Altlastenkataster oder Altlastenverzeichnis) und Nutzungseinschränkungen aufgrund des Denkmalschutzes.

 

Besondere rechtliche Rahmenbedingungen, die sich auf die Nutzbarkeit des Grundstücks auswirken, sind ebenfalls in das Gutachten aufzunehmen. Hierzu gehören insbesondere nachbarrechtliche Besonderheiten.

Aus dem Gutachten muss hervorgehen von welchem Stand der Wissenschaft das Gutachten ausgeht.

 

Der Gutachter muss daher die Literaturquellen benennen, auf die er seine methodischen Grundlagen bei der Gutachtenerstellung gestützt hat. Literaturnachweise, die nicht aktuell sind, müssen daher als Hinweis dafür gewertet werden, dass ich das Gutachten nicht mehr auf der Grundlage des aktuellen wissenschaftlichen Standards bewegt.

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