Beschluss des OLG Celle vom 15.10.2012

Aktenzeichen: 4 W 161/12

Kurze Zusammenfassung der Entscheidung:

Die Entscheidung des OLG Celle stellt klar, dass es für die Veräußerung eines Grundstückes, welches im Eigentum einer Erbengemeinschaft steht, nicht erforderlich ist, dass bei Abgabe der Auflassungserklärung alle Miterben anwesend sind.
Die Miterben können sich bei der Abgabe der Auflassungserklärung vertreten lassen. Weiter haben die Miterben die Möglichkeit, die Auflassungserklärung nachträglich zu genehmigen, wenn sie von einem vollmachtlosen Vertreter abgegeben wurde. In beiden Fällen ist der Tatbestand der gemeinsamen Auflassungserklärung gegeben.

Tenor:

Der Beschluss des Amtsgerichts – Grundbuchamt – Buxtehude vom 25. Juli 2012 wird aufgehoben. Das Grundbuchamt wird angewiesen, dem Antrag des Antragstellers auf Eigentumsumschreibung vom 5. März 2012 zu entsprechen.

Entscheidungsgründe:

Die Beschwerde ist gemäß § 71 Abs. 1 GBO statthaft und auch im Übrigen zulässig. Sie hat auch in der Sache Erfolg.
Entgegen der Auffassung des Grundbuchamts liegt eine wirksame Auflassung vor. Die Voraussetzungen des § 925 Abs. 1 Satz 1 BGB sind erfüllt.
Die Notariatsangestellte S. A. hat am 23. Dezember 2011 zur UR-Nr. …7/2011 des Notars C. namens der Miteigentümerin Z. und namens und in Vollmacht des Antragstellers die Auflassung erklärt (Ziffer III dieser Urkunde; Bl. 60 d. A.). Frau Z. hat das vollmachtlose Handeln von Frau A. am 11. Januar 2012 (Bl. 64 d. A) genehmigt. Damit sind, nachdem auch die Beteiligten Frau E. und Frau R. mit notariellen Urkunden vom 21. Dezember 2011 (Bl. 57 d. A.) bzw. 4. Januar 2012 (Bl. 66 d. A.) die Annahme des Kaufangebots des Antragstellers und Auflassung des Grundstücks erklärt haben, alle an eine ordnungsgemäße Auflassung zu stellenden Anforderungen erfüllt.
Denn die nach § 925 Abs. 1 Satz 1 BGB erforderliche Einigung „bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Teile“ erfordert nach allgemeiner Meinung keine persönliche Anwesenheit. Vielmehr ist anerkannt, dass auch im Rahmen von § 925 BGB eine Vertretung nach den allgemeinen Grundsätzen der §§ 164 ff. BGB möglich ist (vgl. statt aller Palandt/Bassenge, BGB, 71. Aufl., § 925 Rn. 5).
Auch das Erfordernis gleichzeitiger Anwesenheit „beider Teile“ gem. § 925 Abs. 1 Satz 1 BGB ist erfüllt. Hierzu genügt es auch nach Auffassung des Senats, dass auf Seiten der Erwerber und/oder Veräußerer bei mehreren Beteiligten jeweils nur ein auf der Veräußerer- und Erwerberseite Beteiligter gleichzeitig anwesend sind. Dies entspricht, worauf die Beschwerdebegründung mit Recht hinweist, der heute zumindest ganz überwiegend vertretenen Auffassung (OLG München in FGPrax 2009, 59 unter Hinweis auf KG, OLGE 9, 342; aus dem Schrifttum ferner Palandt/Bassenge, a. a. O., Rn. 4; Staudinger/Pfeifer, BGB, Bearb. 2004, § 925 Rn. 83; Erman/Lorenz, BGB, 13. Aufl., § 925 Rn. 27; Demharter, GBO, 28. Aufl., § 20 Rn. 19; Grziwotz, Nomos Kommentar zum BGB, 2. Aufl., § 925 Rn. 30; Lemke, Immobilienrecht, 2012, § 925 Rn. 11). Ein Beteiligter auf Veräußerer- und Erwerberseite waren hier in Person der Notariatsangestellten A. am 23. Dezember 2011 gleichzeitig anwesend.
Es besteht auch unter dem Gesichtspunkt, dass die Beteiligten zu 2 und 3 eine Miterbengemeinschaft bilden, kein Anlass zu einer abweichenden Beurteilung. Denn nach § 2040 Abs. 1 BGB können die Erben über einen Nachlassgegenstand zwar nur gemeinschaftlich verfügen. Auch eine gemeinschaftliche Verfügung nach § 2040 Abs. 1 BGB erfordert jedoch nicht, dass die Erklärungen gleichzeitig und bei derselben Gelegenheit abgegeben werden, sofern sie sich nur im Ergebnis zu einer einheitlichen Verfügung ergänzen (Palandt/Weidlich, a. a. O., § 2040 Rn. 4). Auch diese Voraussetzung ist hier mit den Erklärungen der Miterben vom 21. Dezember 2011 (E.) bzw. 4. Januar 2012 (R.) erfüllt.
Das Beschwerdeverfahren ist wegen des Erfolgs der Beschwerde gebührenfrei, § 131 Abs. 3 KostO.