Ist bei der Übertragung eines Grundstückes einer der Eigentümer geschäftsunfähig so muss das Grundstück aufgrund der Unwirksamkeit des Übereignungsvertrages wieder herausgegeben werden

Urteil des Landgericht Mosbach vom 23.12.2015

Aktenzeichen: 2 O 221/14

Kurze Zusammenfassung der Entscheidung:

Der Erblasser und seine Ehefrau übertrugen ein in ihrem gemeinsamen Eigentum stehendes Wohnhaus auf einen ihrer beiden Söhne. Im Weiteren verstarb der Erblasser, dessen Geschäftsfähigkeit nicht infrage gestellt wurde. Wenige Monate nach dem Tod des Erblassers wurde der 2. Sohn zum Betreuer seiner Mutter, d.h. der Ehefrau des Erblassers bestellt. Die Ehefrau lebte aufgrund einer Demenzerkrankung zu diesem Zeitpunkt bereits in einem Pflegeheim.
Der zum Betreuer bestellte Sohn beantragte beim Grundbuchamt hinsichtlich der von den Eltern veranlassten Übereignung des Wohnhauses die Grundbuchberichtigung. Der Sohn wies darauf hin, dass aufgrund des Krankensbildes davon ausgegangen werden muss, dass die Mutter bereits zum Zeitpunkt Übereignung der Immobilie aufgrund der Demenzerkrankung geschäftsunfähig war. Das Landgericht entsprach in seinem Urteil dem Antrag auf Grundbuchberichtigung.
Das Landgericht Mosbach kam zu dem Ergebnis, dass aufgrund des festgestellten Krankheitsbildes davon auszugehen ist, dass die Ehefrau des Erblassers bereits zum Zeitpunkt der Übertragung des Grundstückes geschäftsunfähig war. Die Eheleute hatten die Übertragung gemeinsam veranlasst und für sich beide ein Wohnrecht vorbehalten. Aufgrund dieser Umstände ging das Landgericht davon aus, dass die Eheleute ein einheitliches Rechtsgeschäft in Form der Übereignung der Immobilie beabsichtigten, sodass es im Zusammenhang mit Übereignung auf die Geschäftsfähigkeit des Erblassers nicht ankommt. Die Tatsache, dass einer der beiden Eigentümer der Immobilie zum Zeitpunkt der Übertragung geschäftsunfähig war, führt somit dazu, dass der Übereignungsvertrag im ganzen nichtig war, sodass das Grundbuch entsprechend zu berichtigen ist.

(Übertragung Geschäftsfähigkeit Rückforderung)

Tenor:

1) Der Beklagte wird verurteilt, der Berichtigung des Grundbuchs dahingehend zuzustimmen, dass im Grundbuch des Grundbuchbezirks …, Grundbuch von …, Blatt …, BV-Nr. …, Flurstück-Nr. …, Hof- und Gebäudefläche … mit 718 qm die Klägerin als Alleineigentümerin des dort vorgetragenen Grundbesitzes eingetragen wird.
2) Der Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3) Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 144.000,00 € vorläufig vollstreckbar.
Beschluss: Der Streitwert wird auf 120.000,00 € festgesetzt.

(Übertragung Geschäftsfähigkeit Rückforderung)

Entscheidungsgründe:

Die Klägerin macht gegen den Beklagten einen Grundbuchberichtigungsanspruch auf Grund eines nichtigen notariellen Schenkungsvertrages/Übergabevertrages geltend.
Die Klägerin ist altersdement und wohnt in einem Pflegeheim. Sie wird durch ihren Sohn, … als Betreuer gesetzlich vertreten, zu dessen Aufgabenkreis auch die Vermögenssorge gehört (Anlage K1, Anlagenheft S. 1). Der Beklagte ist ebenfalls ein Sohn der Klägerin und der Bruder des … .
Die Klägerin und ihr im Dezember 2013 verstorbener Ehemann … waren ursprünglich Miteigentümer zu je 1/2 am Grundbesitz, eingetragen im Grundbuch des Grundbuchbezirks …, Grundbuch von …, Blatt …, BV-Nr. … Flurstück-Nr. … , Hof- und Gebäudefläche … mit 718 qm. Am 18.10.2013 schlossen die Klägerin und ihr Ehemann mit dem Beklagten einen notariellen Schenkungsvertrag/Übergabevertrag (Anlage K2, Anlagenheft S. 9 ff.). Der Grundbesitz wurde dem Beklagten zu Alleineigentum übergeben. Im Gegenzug erhielten die Klägerin und … ein lebenslanges Wohnrecht. Der Wert des Übergabeobjekts wurde dabei mit 120.000 € beziffert. Am 09.11.2013 erteilte die Klägerin … eine Vorsorgevollmacht. Zu diesem Zeitpunkt war die Klägerin jedoch laut fachpsychiatrischem Kurzgutachten vom 16.07.2014 bereits geschäftsunfähig (Anlage K3, Anlagenheft S. 19 ff.). Die Klägerin beerbte im Dezember 2013 ihren Ehemann … als Alleinerbin. In der Folge wurde … vom Betreuungsgericht zum Betreuer der Klägerin bestimmt.
Die Klägerseite trägt vor, dass die Klägerin bereits bei Abschluss des notariellen Vertrages am 18.10.2013 geschäftsunfähig gewesen sei. Die für den 09.11.2013 festgestellte Geschäftsunfähigkeit auf Grund der Demenzerkrankung der Klägerin lasse einen Rückschluss darauf zu, dass bereits drei Wochen zuvor am 18.10.2013 Geschäftsunfähigkeit bestanden habe. Da es sich bei der Übertragung um ein einheitliches Rechtsgeschäft gehandelt habe, sei auch die Übertragung des Miteigentumsanteils des …nichtig. Dieser Miteigentumsanteil sei auf die Klägerin als Alleinerbin des … übergegangen.
Die Klägerin beantragt:

Der Beklagte wird verurteilt, der Berichtigung des Grundbuchs dahingehend zuzustimmen, dass im Grundbuch des Grundbuchbezirks …, Grundbuch von …, Blatt …, BV-Nr. …, Flurstück-Nr. …, Hof- und Gebäudefläche … mit 718 qm die Klägerin als Alleineigentümerin des dort vorgetragenen Grundbesitzes eingetragen wird.

Der Beklagte beantragt,

Klageabweisung.

Der Beklagte trägt vor, dass die Klägerin im Zeitpunkt des Vertragsschlusses geschäftsfähig gewesen sei. Dies folge bereits aus der eingangs vom Notar festgestellten unbedenklichen Geschäftsfähigkeit der Vertragsparteien. Der Beklagte ist darüber hinaus der Auffassung, dass jedenfalls der Miteigentumsanteil des … wirksam übertragen worden sei, da an dessen Geschäftsfähigkeit keinerlei Zweifel bestehen. Der notarielle Vertrag enthalte keine Anhaltspunkte dafür, dass eine Übertragung seines Miteigentumsanteils nur bei ebenfalls wirksamer Übertragung des Anteils der Klägerin erfolgen solle.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivortrages wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
Das Gericht hat Beweis erhoben durch Einholung eines Sachverständigengutachtens von Dr. med. …, Facharzt für Psychiatrie. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die schriftlichen Ausführungen des Sachverständigen vom 02.10.2015 sowie das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 09.06.2015 Bezug genommen.
Die zulässige Klage ist begründet. Der Klägerin steht ein Anspruch auf Berichtigung des Grundbuchs aus § 894 BGB zu.
I. Das Grundbuch ist unrichtig. Es besteht eine Divergenz zwischen den Grundbuchinhalt und der materiellen Rechtslage. Die Klägerin ist Alleineigentümerin des Grundbesitzes, eingetragen im Grundbuch von … Blatt … BV-Nr. … Flurstück-Nr. …, Hof- und Gebäudefläche … mit 718 qm. Die Übertragung ihres Miteigentumsanteils am 18.10.2013 war nichtig, §§ 104 Nr. 2, 105 Abs. 1 BGB. Die Übertragung des Miteigentumsanteils des … am 18.10.2013 war ebenfalls nichtig (§ 139 BGB) und ist im Wege der Gesamtrechtsnachfolge an die Klägerin übergegangen, § 1922 Abs. 1 BGB.
Der Beklagte hat kein (Mit-)Eigentum an dem Grundstück erworben. Der notarielle Schenkungsvertrag/Übergabevertrag vom 18.10.2013 und die darin enthaltene Auflassungserklärung ist nichtig, da die Klägerin zu diesem Zeitpunkt bereits geschäftsunfähig war, §§ 104 Nr. 2, 105 Abs. 1 BGB und der Vertrag hinsichtlich der Eheleute … ein einheitliches Rechtsgeschäft darstellt, § 139 BGB. Das Gericht legt dabei die Ausführungen des Sachverständigen Dr. med. … zugrunde. Dieser hat ein sehr gut nachvollziehbares und in sich widerspruchsfreies Gutachten erstattet. Der Sachverständige führte im Rahmen seines Gutachtens aus, dass die Klägerin bei Abschluss des notariellen Schenkungsvertrages am 18.10.2013 geschäftsunfähig gewesen sei. Sie sei damals nicht in der Lage gewesen, die Tragweite ihrer Entscheidungen auch nur annähernd einzuschätzen. Bei dieser Beurteilung des Sachverständigen handele es sich auch nicht um eine Vermutung, sondern um eine in Fremdbefunden dokumentierte, bzw. aus diesen Dokumenten unmittelbar und zwingend abzuleitende Schlussfolgerung (Seite 10 des Gutachtens). Es bestehen aus Sicht des Gerichts keinerlei Zweifel an der Richtigkeit der Ausführungen des Sachverständigen, sodass diese in vollem Umfang der Entscheidung zugrunde gelegt werden. Insbesondere wird diese Überzeugung des Gerichts nicht durch die im notariellen Vertrag festgestellte \”unbedenkliche Geschäftsfähigkeit\” (Anlage K2, Anlagenheft S. 9) der Vertragsparteien erschüttert. Eine inhaltliche und fachliche Überprüfung der Geschäftsfähigkeit findet bei Notarterminen regelmäßig nicht statt und wurde beklagtenseits auch nicht für den 18.10.2013 vorgetragen.
Die im Rahmen des Notartermins am 18.10.2013 abgegebenen Willenserklärungen der Klägerin waren folglich nichtig. Eine wirksame Einigung im Sinne des § 873 Abs. 1 BGB liegt somit nicht vor. Auch die Auflassungserklärung des …ist gemäß § 139 BGB nichtig. Die Auflassung ist ein dinglicher Vertrag. Die Auflassungserklärungen der Klägerin und des … stellen ein einheitliches Rechtsgeschäft dar. Dem Beklagten ist zwar dahingehend zuzustimmen, dass im notariellen Vertrag keine zwingenden Anhaltspunkte dafür enthalten sind, dass eine Übertragung seines Miteigentumsanteils nur bei ebenfalls wirksamer Übertragung des Anteils der Klägerin erfolgen sollte. Ebenso sind aber auch keine Anhaltspunkte dafür enthalten, dass eine Übertragung seines Miteigentumsanteils auch bei unwirksamer Übertragung des Anteils der Klägerin erfolgen sollte. Die Einräumung eines lebenslangen Wohnrechts zugunsten der Klägerin und des … als Gesamtgläubiger nach § 428 BGB legt bereits nahe, dass eine einheitliche Übertragung durch die Eheleute … beabsichtigt war. Letztlich kommt es darauf aber nicht an, da bei der Aufnahme der Erklärungen in einer Urkunde eine tatsächliche Vermutung für einen Einheitlichkeitswillen besteht (BGH 54, 72, DNotZ 75, 153). Vorliegend haben die Klägerin und … unter Ziffer VI. des notariellen Vertrages vom 18.10.2013 gemeinsam die Auflassung erklärt. In der notariellen Urkunde heißt es: \”Die Beteiligten sind sich über den Eigentumsübergang des Vertragsgegenstandes nach Maßgabe dieser Urkunde einig. Der Vollzug im Grundbuch wird von dem Veräußerer bewilligt und von dem Erwerber beantragt.\” Die tatsächliche Vermutung für den Einheitlichkeitswillen wurde vorliegend nicht widerlegt. Ein von der Vermutung abweichender tatsächlicher Wille des … konnte durch das Gericht nicht festgestellt werden. Folglich ist die Auflassung insgesamt nichtig.
II. Die Klägerin ist durch die Unrichtigkeit des Grundbuchs in ihrer dinglichen Rechtsstellung beeinträchtigt und folglich Gläubigerin des Grundbuchberichtigungsanspruchs. Die Klägerin ist auch (alleinige) Anspruchsinhaberin, da sie Alleinerbin des … geworden ist. Der Beklagte ist Schuldner des Berichtigungsanspruchs, da sein eingetragenes Recht von der Berichtigung betroffen wird.
III. Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 91 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 709 Satz 1 ZPO.

(Übertragung Geschäftsfähigkeit Rückforderung)