OLG München – Beschluss vom 15.07.2014 – Az. 34 Wx 254/14: Miterben dürfen Auflassung wirksam vertreten lassen

Erbengemeinschaft Auflassungserklärung

Das Urteil auf den Punkt gebracht:

Miterben können sich bei der Auflassung eines Nachlassgrundstücks vertreten lassen, wenn die Vertretung grundbuchrechtlich ausreichend nachgewiesen ist.

Der Kern der Entscheidung: Das Grundbuchamt darf eine Eigentumsumschreibung nicht allein deshalb verweigern, weil die Auflassungserklärung nicht von allen Mitgliedern der Erbengemeinschaft persönlich abgegeben wurde. Entscheidend ist, dass die handelnden Personen die einzelnen Miterben wirksam vertreten und die hierfür erforderlichen Vollmachten oder Genehmigungen in grundbuchmäßiger Form vorliegen.

Zusammenfassung des Sachverhaltes:

Im Grundbuch war ein Grundstück eingetragen, das zum Nachlass gehörte und den Erben gemeinschaftlich zustand. Im Rahmen einer notariellen Urkunde sollte das Grundstück übertragen werden; dabei traten nicht alle Mitglieder der Erbengemeinschaft persönlich auf, sondern ließen sich bei der Erklärung der Auflassung vertreten.

Das Grundbuchamt sah darin ein Eintragungshindernis und beanstandete die beantragte Eigentumsumschreibung. Gegen diese Zwischenverfügung wurde Beschwerde eingelegt, sodass das Oberlandesgericht darüber zu entscheiden hatte, ob die Vertretung der Miterben bei der Auflassung im Grundbuchverfahren zulässig war.

Zusammenfassung der Beschlussgründe:

Das Gericht stellte klar, dass die Erbengemeinschaft zwar selbst keine rechtsfähige Person ist, die einzelnen Miterben aber rechtsgeschäftlich vertreten werden können. Wenn ein Vertreter erkennbar für die Mitglieder der Erbengemeinschaft handelt und die Vertretungsmacht formgerecht nachgewiesen oder genehmigt wird, steht dies der Wirksamkeit der Auflassung nicht entgegen.

Rechtlich maßgeblich sind insbesondere die Vorschriften über die Auflassung und die Stellvertretung sowie die grundbuchrechtlichen Nachweisanforderungen. Das Gericht betonte, dass § 925 BGB die persönliche Anwesenheit jedes einzelnen Miterben nicht verlangt; ausreichend ist, dass die Erklärungen vor der zuständigen Stelle wirksam abgegeben werden.

Beschluss: OLG München – Beschluss vom 15.07.2014 – Az.: 34 Wx 254/14

Tenor der Entscheidung

I. Auf die Beschwerde der Beteiligten wird die Zwischenverfügung des Amtsgerichts – Grundbuchamt – aufgehoben.

II. Das Grundbuchamt wird angewiesen, den Eintragungsantrag nicht aus den in der Zwischenverfügung genannten Gründen zurückzuweisen.

Entscheidungsgründe:

I.

Im Grundbuch ist als Eigentümerin des betroffenen Grundbesitzes eine Erbengemeinschaft eingetragen. Die Beteiligten haben mit notarieller Urkunde die Übertragung des Grundbesitzes vereinbart und die Auflassung erklärt. Dabei wurden einzelne Mitglieder der Erbengemeinschaft nicht persönlich, sondern durch Vertreter vertreten. Die Vertretung wurde in der notariellen Urkunde offengelegt; die erforderlichen Vollmachten beziehungsweise Genehmigungen wurden dem Grundbuchamt vorgelegt.

Das Grundbuchamt hat mit Zwischenverfügung beanstandet, die Auflassung sei nicht in der gebotenen Form erklärt worden. Es hat die Auffassung vertreten, die Erbengemeinschaft könne als solche nicht vertreten werden; deshalb sei nicht ausreichend nachgewiesen, dass die zur Verfügung über das Grundstück erforderlichen Erklärungen aller Berechtigten wirksam abgegeben worden seien.

Hiergegen richtet sich die Beschwerde der Beteiligten. Sie machen geltend, dass nicht die Erbengemeinschaft als eigenständiger Rechtsträger vertreten worden sei, sondern die einzelnen Miterben. Eine Vertretung bei der Abgabe der Auflassungserklärung sei gesetzlich nicht ausgeschlossen. Die vorgelegten Urkunden genügten den Anforderungen des Grundbuchverfahrens.

II.

Die Beschwerde ist zulässig und begründet.

Die vom Grundbuchamt angenommene Eintragungshindernis besteht nicht. Die Auflassungserklärung ist nicht deshalb unwirksam oder grundbuchrechtlich unbeachtlich, weil einzelne Mitglieder der Erbengemeinschaft bei ihrer Abgabe vertreten worden sind.

Zutreffend ist allerdings, dass die Erbengemeinschaft als solche keine rechtsfähige Person ist. Sie kann deshalb nicht wie eine juristische Person Trägerin eigener Rechte und Pflichten sein und auch nicht als solche durch Organe handeln. Daraus folgt aber nicht, dass die Miterben bei der Verfügung über einen Nachlassgegenstand persönlich erscheinen müssten. Vielmehr handeln die Miterben gemeinschaftlich; jeder einzelne Miterbe kann sich dabei nach den allgemeinen Vorschriften vertreten lassen.

Nach § 2040 Abs. 1 BGB können die Erben über einen Nachlassgegenstand nur gemeinschaftlich verfügen. Diese gemeinschaftliche Verfügung setzt die Mitwirkung sämtlicher Miterben voraus. Die Mitwirkung kann jedoch durch einen Vertreter erfolgen, sofern die Vertretungsmacht besteht oder die Erklärung nachträglich genehmigt wird. Die Vorschriften über die Stellvertretung sind auf die Abgabe der Auflassungserklärung anwendbar.

Auch § 925 BGB steht dem nicht entgegen. Die Vorschrift verlangt, dass die zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstück erforderliche Einigung bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Teile vor einer zuständigen Stelle erklärt wird. Diese gleichzeitige Anwesenheit betrifft die Erklärenden. Wird eine Partei vertreten, so ist die Anwesenheit des Vertreters maßgeblich. Eine persönliche Anwesenheit des Vertretenen ist nicht erforderlich.

Ergibt die Auslegung der notariellen Urkunde, dass der Vertreter nicht für eine rechtlich verselbständigte Erbengemeinschaft, sondern für deren Mitglieder handeln wollte, ist die Erklärung den einzelnen Miterben zuzurechnen. Eine ungenaue oder verkürzte Bezeichnung in der Urkunde steht dem nicht entgegen, wenn aus dem Inhalt der Urkunde und den Umständen eindeutig hervorgeht, welche Personen vertreten werden sollten.

Die im Grundbuchverfahren erforderliche Form ist gewahrt, wenn die Vertretungsmacht in der Form des § 29 GBO nachgewiesen ist. Entsprechendes gilt für eine Genehmigung. Liegen dem Grundbuchamt die Vollmachten oder Genehmigungen in öffentlich beglaubigter oder notarieller Form vor, darf es die Eintragung nicht mit der Begründung ablehnen, die Erklärungen seien nicht persönlich durch alle Miterben abgegeben worden.

Die angefochtene Zwischenverfügung kann daher keinen Bestand haben. Das Grundbuchamt wird über den Eintragungsantrag unter Beachtung der Rechtsauffassung des Senats erneut zu entscheiden haben.

Nein. Die Miterben können sich bei der Auflassung vertreten lassen. Wichtig ist, dass die Vertretungsmacht im Grundbuchverfahren in der erforderlichen Form nachgewiesen wird.

Die Erbengemeinschaft ist keine eigenständige rechtsfähige Person. Vertreten werden daher nicht die Erbengemeinschaft als solche, sondern die einzelnen Miterben. Eine Urkunde ist entsprechend auszulegen, wenn klar ist, welche Miterben gemeint sind.

Der Verkauf scheitert nicht allein daran, dass einzelne Miterben nicht persönlich anwesend sind. Praktisch erleichtert das die Abwicklung, vor allem wenn Erben weit entfernt wohnen oder nicht gemeinsam zum Notar kommen können.

Das Grundbuchamt benötigt den Nachweis der Vollmacht oder Genehmigung in grundbuchmäßiger Form. In der Regel bedeutet das eine notarielle oder öffentlich beglaubigte Urkunde. Ohne diesen Nachweis kann die Eintragung beanstandet werden.

Nein, nicht allein wegen der Vertretung. Wenn die Erklärungen wirksam abgegeben wurden und die Vertretungsmacht ordnungsgemäß nachgewiesen ist, darf das Grundbuchamt die Eigentumsumschreibung nicht aus diesem Grund verweigern.