Pflichtteil berechnen Haus – Immobilien richtig bewerten

Das Thema auf den Punkt gebracht:

Gehört ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück zum Nachlass, muss der Wert der Immobilie bei der Pflichtteilsberechnung berücksichtigt werden.

Der Kern des Problems: Der Pflichtteil ist ein Geldanspruch gegen die Erben. Damit er richtig berechnet werden kann, muss der Verkehrswert der Nachlassimmobilie zum Todestag des Erblassers festgestellt werden. Wird die Immobilie zeitnah verkauft, kann der tatsächlich erzielte Kaufpreis für die Pflichtteilsberechnung entscheidend sein.

Pflichtteil berechnen: Warum Immobilien so wichtig sind

In vielen Nachlässen stellt eine Immobilie den wertvollsten Vermögensgegenstand dar. Ein Einfamilienhaus, eine Eigentumswohnung, ein Mehrfamilienhaus oder ein unbebautes Grundstück kann den Pflichtteilsanspruch erheblich beeinflussen.

Der Pflichtteilsberechtigte wird durch die Enterbung nicht Miteigentümer der Immobilie. Er kann also grundsätzlich nicht verlangen, dass ihm ein Anteil am Haus übertragen wird. Sein Anspruch richtet sich auf Zahlung eines Geldbetrages. Für diesen Geldbetrag ist der Wert der Immobilie aber oft entscheidend.

Maßgeblich ist der Nachlasswert am Todestag

Für die Berechnung des Pflichtteils kommt es auf den Wert des Nachlasses im Zeitpunkt des Erbfalls an. Bei Immobilien bedeutet dies: Entscheidend ist grundsätzlich der Verkehrswert am Todestag des Erblassers.

Spätere Wertsteigerungen oder Wertverluste sind nicht automatisch maßgeblich. Allerdings können spätere Erkenntnisse, etwa ein zeitnaher Verkauf, Rückschlüsse darauf zulassen, welchen Wert die Immobilie bereits am Todestag hatte.

Der Wertermittlungsanspruch des Pflichtteilsberechtigten

Der Pflichtteilsberechtigte hat gegen die Erben nicht nur einen Auskunftsanspruch, sondern auch einen Wertermittlungsanspruch. Gehört eine Immobilie zum Nachlass, kann er verlangen, dass deren Wert sachgerecht ermittelt wird.

In der Praxis geschieht dies regelmäßig durch ein Sachverständigengutachten. Der Gutachter soll den gemeinen Wert beziehungsweise Verkehrswert der Immobilie zum maßgeblichen Stichtag feststellen. Grundlage können Lage, Zustand, Baujahr, Wohnfläche, Grundstücksgröße, Nutzung, Belastungen und die Marktsituation sein.

Wer muss das Gutachten einholen?

Verlangt der Pflichtteilsberechtigte die Wertermittlung, müssen die Erben für eine ordnungsgemäße Bewertung sorgen. Sie dürfen den Immobilienwert nicht einfach schätzen oder nur einen groben Maklerwert mitteilen, wenn eine belastbare Wertermittlung verlangt wird.

Gerade bei werthaltigen Immobilien ist ein Gutachten häufig unverzichtbar. Das gilt besonders dann, wenn zwischen den Beteiligten Streit über den Immobilienwert besteht oder wenn der Nachlass im Wesentlichen aus einem Hausgrundstück besteht.

Verkehrswert statt Steuerwert

Für den Pflichtteil ist nicht entscheidend, welcher Wert in der Erbschaftsteuererklärung angesetzt wurde. Steuerliche Werte und Pflichtteilswerte können voneinander abweichen.

Maßgeblich ist der tatsächliche Verkehrswert. Das ist der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bei einem Verkauf der Immobilie erzielt werden könnte. Besondere persönliche Verhältnisse der Erben oder des Pflichtteilsberechtigten spielen dabei grundsätzlich keine Rolle.

Verkaufspreis kann Gutachtenwert verdrängen

Eine wichtige Besonderheit gilt, wenn die Immobilie zeitnah zum Erbfall verkauft wird. Die Rechtsprechung geht davon aus, dass ein tatsächlich am Markt erzielter Verkaufspreis regelmäßig ein besonders starkes Indiz für den Verkehrswert ist.

Deshalb kann der reale Verkaufserlös für die Pflichtteilsberechnung maßgeblich sein, auch wenn ein Gutachten zu einem anderen Wert kommt. Der Grund ist einfach: Ein Gutachten bleibt eine Bewertung. Der Verkaufspreis zeigt dagegen, was der Markt tatsächlich bereit war zu zahlen.

Was bedeutet „zeitnaher Verkauf“?

Als zeitnah kann ein Verkauf gelten, wenn er in einem engen zeitlichen Zusammenhang mit dem Erbfall steht. In der Rechtsprechung wird dabei ein Zeitraum von bis zu fünf Jahren vor oder nach dem Erbfall berücksichtigt.

Das bedeutet aber nicht, dass jeder Verkauf innerhalb dieses Zeitraums automatisch ungeprüft übernommen werden muss. Entscheidend bleibt, ob der erzielte Preis den Verkehrswert zum Todestag realistisch abbildet. Bei erheblichen Marktveränderungen, Sanierungen, Schäden oder besonderen Verkaufsumständen kann eine genauere Prüfung erforderlich sein.

Beispiel: Haus im Nachlass und Pflichtteil

Der Erblasser hinterlässt ein Haus und setzt eines seiner zwei Kinder zum Alleinerben ein. Das andere Kind ist enterbt und verlangt den Pflichtteil. Ohne Testament wären beide Kinder je zur Hälfte Erben geworden. Der Pflichtteil des enterbten Kindes beträgt daher ein Viertel des Nachlasswertes.

Hat das Haus einen Verkehrswert von 600.000 €, ist dieser Wert in die Nachlassberechnung einzustellen. Bestehen keine weiteren Vermögenswerte oder Schulden, beträgt der Pflichtteil 150.000 €. Werden zusätzlich Bankguthaben, Schulden oder lebzeitige Schenkungen berücksichtigt, verändert sich die Berechnung entsprechend.

Belastungen der Immobilie berücksichtigen

Nicht nur der Wert der Immobilie selbst ist wichtig. Auch Belastungen können den Pflichtteil beeinflussen. Dazu gehören insbesondere Grundschulden, Hypotheken, Wohnrechte, Nießbrauchsrechte oder sonstige dingliche Rechte.

Ob und in welchem Umfang solche Belastungen den Immobilienwert mindern, hängt vom Einzelfall ab. Ein lebenslanges Wohnrecht kann den Verkehrswert erheblich reduzieren. Eine Grundschuld mindert den Nachlasswert dagegen nur, wenn ihr auch eine tatsächlich noch bestehende Darlehensschuld gegenübersteht.

Renovierungsbedarf und Baumängel

Der Zustand der Immobilie spielt bei der Bewertung eine große Rolle. Alter, Modernisierungsstand, energetischer Zustand, Feuchtigkeitsschäden, Dachzustand, Heizungsanlage oder Sanierungsbedarf können den Verkehrswert deutlich beeinflussen.

Pflichtteilsberechtigte sollten daher nicht nur den reinen Grundstücks- oder Wohnflächenwert betrachten. Ein scheinbar wertvolles Haus kann durch erhebliche Mängel deutlich weniger wert sein. Umgekehrt kann eine gute Lage auch bei älteren Gebäuden einen hohen Verkehrswert begründen.

Streit über den Immobilienwert

In Pflichtteilsfällen kommt es häufig zu Streit über den Wert eines Hauses. Erben haben oft ein Interesse an einer niedrigen Bewertung, weil dadurch der Pflichtteil sinkt. Pflichtteilsberechtigte haben dagegen ein Interesse daran, dass der tatsächliche Marktwert vollständig erfasst wird.

Ein bloßer Maklerhinweis, eine Internetbewertung oder eine interne Einschätzung der Erben reicht bei ernsthaftem Streit meist nicht aus. Dann sollte ein fachkundiges Gutachten verlangt und sorgfältig geprüft werden.

Notarielles Nachlassverzeichnis und Immobilie

Neben der Wertermittlung kann der Pflichtteilsberechtigte ein notarielles Nachlassverzeichnis verlangen. Der Notar muss den Nachlass eigenständig ermitteln und darf sich nicht nur auf ungeprüfte Angaben der Erben verlassen.

Bei Immobilien muss das Nachlassverzeichnis Angaben zum Grundstück, zur Grundbuchlage, zu Belastungen und zum Wert enthalten. In komplexen Fällen kann ein notarielles Nachlassverzeichnis mit einem Verkehrswertgutachten kombiniert werden.

Immobilie wurde vor dem Tod verschenkt

Nicht nur Immobilien, die beim Tod noch im Nachlass vorhanden sind, können pflichtteilsrechtlich wichtig sein. Hat der Erblasser ein Haus oder Grundstück zu Lebzeiten verschenkt, kann ein Pflichtteilsergänzungsanspruch entstehen.

Das betrifft besonders häufig Übertragungen an Kinder, Ehegatten oder Lebensgefährten. Auch eine Schenkung unter Nießbrauchs- oder Wohnrechtsvorbehalt kann pflichtteilsrechtlich erhebliche Folgen haben. In solchen Fällen muss geprüft werden, welcher Wert anzusetzen ist und ob die Zehnjahresfrist überhaupt zu laufen begonnen hat.

Immobilie im Ausland

Befindet sich eine Immobilie im Ausland, wird die Pflichtteilsberechnung oft schwieriger. Es können ausländische Grundbuchunterlagen, fremde Bewertungsmaßstäbe und internationale erbrechtliche Fragen eine Rolle spielen.

Trotzdem kann auch eine Auslandsimmobilie für den deutschen Pflichtteil relevant sein. Entscheidend ist, welches Erbrecht anwendbar ist und ob die Immobilie zum pflichtteilsrechtlich maßgeblichen Nachlass gehört.

Pflichtteil trotz Familienheim

Auch ein selbstgenutztes Familienheim ist bei der Pflichtteilsberechnung zu berücksichtigen. Der Umstand, dass der überlebende Ehegatte oder ein Kind weiterhin im Haus wohnt, beseitigt den Pflichtteilsanspruch nicht.

Gerade hier entstehen in der Praxis erhebliche Konflikte. Die Erben möchten das Familienheim häufig behalten, müssen aber zugleich Pflichtteilsansprüche auszahlen. In solchen Fällen kann eine Stundung, Ratenzahlung oder ein Vergleich sinnvoll sein.

Auszahlung des Pflichtteils bei illiquidem Nachlass

Ein typisches Problem entsteht, wenn der Nachlass im Wesentlichen aus einer Immobilie besteht, aber kaum liquide Mittel vorhanden sind. Der Pflichtteil ist dennoch grundsätzlich ein Geldanspruch und wird mit dem Erbfall fällig.

Erben müssen daher prüfen, wie sie den Pflichtteil erfüllen können. In Betracht kommen Finanzierung, Verkauf, Teilverkauf, Ratenvereinbarung oder eine vergleichsweise Regelung mit dem Pflichtteilsberechtigten. Ohne Einigung kann der Pflichtteilsberechtigte seinen Anspruch gerichtlich geltend machen.

Verjährung des Pflichtteilsanspruchs beachten

Der Pflichtteilsanspruch verjährt regelmäßig innerhalb von drei Jahren. Die Frist beginnt grundsätzlich mit dem Schluss des Jahres, in dem der Pflichtteilsberechtigte vom Erbfall und von der ihn beeinträchtigenden Verfügung Kenntnis erlangt hat.

Der Wertermittlungsstreit über eine Immobilie sollte daher nicht dazu führen, dass Ansprüche ungesichert bleiben. Wenn die Erben nicht kooperieren, kann eine Stufenklage erforderlich werden, um Auskunft, Wertermittlung und Zahlung rechtzeitig durchzusetzen.

Kanzlei Balg & Willerscheid – Pflichtteil und Immobilienbewertung

Die Kanzlei Balg & Willerscheid in Köln berät Pflichtteilsberechtigte, Erben und Erbengemeinschaften bei der Bewertung von Immobilien im Pflichtteilsrecht.

Wir prüfen insbesondere Auskunftsansprüche, Wertermittlungsansprüche, Verkehrswertgutachten, zeitnahe Verkäufe, Belastungen im Grundbuch, Pflichtteilsergänzungsansprüche wegen Grundstücksübertragungen und die gerichtliche Durchsetzung von Pflichtteilsansprüchen.